人民监督员制度和人民陪审员制度的比较与思考/钟黎明

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 23:05:31   浏览:9737   来源:法律资料网
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人民监督员制度和人民陪审员制度的比较与思考

钟黎明


正在试行的人民监督员制度和正在实施的人民陪审员制度,都取得了引人瞩目的法制效果,赢得了广大社会公众的认同。事实证明,这两种制度都是推进我国社会主义民主与法制建设,确保司法公正的重要途径。由于人民陪审员制度实施时间较长,制度相对较为成熟,比较和借鉴根植于本土的人民陪审员制度,无疑将有助于人民监督员制度的进一步完善。
一、两种制度的比较
(一)相同点。
两种制度有很多相似的地方,主要有以下三个方面:一是政治意义相同。两种制度都是我国社会主义制度下,广大人民群众当家作主的政治权利和参与管理国家事务的宪法权利的直接体现。都是通过让非法律职业的普通公民参与到国家的司法活动中来,使我国的社会主义司法制度更具依靠人民群众的实质,更具司法民主的本质属性,让广大人民群众对司法工作的认同感不断加深。二是参与主体相同。参与这两种制度的人民陪审员和人民监督员都是来自社会各界的普通公民,都具有广泛的代表性和群众基础。二者都能够把社会公众的认知角度、伦理道德、价值观带到司法工作中,与从事审判、检察专业的法官、检察官形成思维互补,从而让司法机关更好地体现出司法为民,维护社会公平正义的精神,使办案效果做到社会效果与法律效果有机统一,促进社会和谐。三是作用相同。两种制度都能促进司法公正。人民陪审员制度的实施和人民监督员制度的试行,使我国的司法工作直接置于人民群众的监督之下,有效地提高了司法的公开、透明程度和社会公信力,提高了司法机关的权威性。
(二)区别点。
两种制度相同点虽多,但也有各自的特点,二者存在很大的差异。主要有以下几点:
1、参与主体行使的权利性质不同。人民陪审员执行职务时,行使的是审判权,属国家权力;而人民监督员行使的是监督权,属公民民主权利。这是两者的本质区别。人民陪审员通过参与审判,“同审判员享有同等权利”(《人民法院组织法》第三十八条),直接分享了法院的审判权。人民陪审员全程参与案件审理,享有参与调查、调解、询问、查阅卷宗的权利,同时还有对案件事实认定,法律适用发表自己意见的权利,是一种实质性的参与。人民监督员参与对检察机关的案件监督,则是直接行使宪法二十七条规定的“人民的监督”权,这种监督权也可以说是一种审查权,是来自检察机关外部的一种社会监督,是检察机关办案过程中的一个监督环节,属程序性监督,人民监督员的监督并未分享检察机关的检察权。那种认为“人民监督员利用监督权力,分享了检察权,由人民监督员参与自侦案件的办理过程”的观点,就是混淆了两种制度的本质区别。
人民陪审员虽然也有监督法官公正审判的权利,但这种监督依附在其行使的审判权之中,其监督性质是通过分享审判权来制约法官的权力滥用,不能脱离审判权而单独存在。人民陪审员参加合议庭审理案件发表的意见,包括不同意审判长的意见,都是对案件判决的实质性意见,不能说成是监督意见。人民监督员的监督,是一种独立于检察权以外的监督权。二者根本不是一回事。
2、履职身份不同。人民陪审员一旦成为审判组织——合议庭的成员时,其社会身份发生了变化,不再是社会普通公民的一员。而是享有审判员同等权利,不穿法袍的——临时法官。人民陪审员从法院外部的一员转化成了法院(合议庭)内部的一员,人民陪审员与法官形成了相融关系,二者组成合议庭共同行使审判权。人民监督员履职时,身份不会发生变化,始终维持自身的独立性,仍然是以社会普通公民的身份从事监督活动,行使监督权。人民监督员不参与办案,不能成为检察官,临时的也不行。所以人民监督员身份与检察官是不相融关系,始终是外部监督属性。
3、权利的效力不同。人民陪审员行使的审判权具有终结性。人民陪审员的行权,可以决定案件的最终走向,而人民监督员行使的监督权不具有终结性,只能通过程序性监督来影响(检察长或检委会决定)案件的走向。
4、行权范围大小不同。人民陪审员对法院所有的刑事、民事、行政审判案件,除简易程序外均可介入。人民监督员只能对检察机关查办的职务犯罪案件,即最高人民检察院《关于实行人民监督员制度的规定(试行)》第十三、十四条按规定的“三类案件”(犯罪嫌疑人不服逮捕决定、拟撤销案件、拟不起诉案件)和“五种情形”(应当立案而不立案或者不应当立案而立案的;超期羁押的;违法搜查、扣押、冻结的;应当给予刑事赔偿而不依法予以确认或者不执行刑事赔偿决定的;检察人员在办案中有徇私舞弊、贪赃枉法、刑讯逼供、暴力取证等违纪违法情况的)进行监督。对检察机关办理的其它案件不能介入。
5、介入机制不同。人民陪审员和人民监督员都可以实行随机抽签决定参与案件审理或案件监督。但人民陪审员可参与审判案件较多,除当事人申请由人民陪审员参加合议庭审理的案件外,哪些案件必须要人民陪审员参加陪审,没有明文规定,缺少强制性,完全由人民法院自行决定,就是当事人申请陪审的案件也须经人民法院的批准。要不要人民陪审员参与审理案件的随意性较大。而人民监督员参与监督的“三类”案件有明文规定,带有强制性,相对比较规范。检察机关要不要人民监督员参与监督的随意性较小。
6、制度实施的成本大小不同。人民陪审员参与陪审的案件范围较大,都是需组成合议庭的案件,大部分具有重大、疑难、复杂特点的案件。平均一个案子要开2—3次庭以上才能结案,人民陪审员参与个案的履职周期较长。因此,需要的人民陪审员数量较大,从整体上看,实行这项制度的成本相对大些。相比之下,人民监督员个案的履职周期相对较短,只要检察机关交由人民监督员监督的案件材料充分,半天时间可以监督1—3个案件。需要人民监督员数量不大,加上监督范围有限,实行人民监督员制度的成本相对要低得多。
7、产生的依据和方式不同。人民陪审员是依照《人民法院组织法》和全国人大常委会《关于完善人民陪审员制度的决定》的相关规定,由公民所在单位或户籍地基层组织推荐或公民本人自荐,人民法院会同司法行政机关进行审查后,经法院院长提名,同级人大常委会任命产生。人民监督员是依据最高人民检察院《关于实行人民监督员制度的规定(试行)》,由机关、团体、企事业单位和基层组织推荐(没有个人自荐),征得本人同意,由检查机关考察后聘任产生。除极少数地方试行(如四川的广安市、邻水县等)由人大常委会确认外,绝大多数仍是由检察机关聘任,人民监督员制度的公信力、人民监督员行权效能因此遭到质疑,这是人民监督员制度的一个“硬伤”。
人民监督员制度与人民陪审员制度相比较,各自均具有独特的优势和需进一步完善的问题,因此应扬长避短,相互借鉴、逐步完善和发展。
二、完善人民监督员制度的思考
人民监督员制度的完善,必须始终围绕“社会监督”这个属性来定位思考,不能照抄照搬。鉴于篇幅关系,本文只对完善人民监督员制度的监督范围、人员选任、管理提出以下意见。
(一)关于监督范围、方式问题。
目前有扩大和缩小监督范围的两种意见。两种观点虽各有千秋,但都缺乏有充分说服力的理由。笔者认为,完善监督范围的重点,应放在现行的“三类案件”和“五种情形”上来,不宜盲目扩大或缩小。
1、人民监督员不应具有调查权。可能是受人民陪审员享有调查权的影响,有种观点认为“检察机关应当在人民监督员调查证据时,让被告人所在单位有关人员出来讲述有关情况,但他必须承担如实陈述的义务”,这种观点实际上就是赋予人民监督员,享有对案件不清楚的事实开展调查的权利。笔者不同意这种观点。调查权是检察权中的一项实质性权利,人民监督员如有了调查权,就介入分享了检察权,也就是参与了办案。其程序监督就变成了实体性监督,监督也就成了联合办案。人民监督员调查取证的材料,在现行的法律框架下,其合法性、正当性、证据效力必然受到质疑。如果人民监督员调查的情况或材料,与检察机关调查的证据材料相矛盾时,将会出现由谁来决定取舍,是检委会还是人民法院,是否让其进入诉讼程序等问题无法解决。所以,人民监督员履行职务时,对不清楚的事实,只能要求检察机关重新调查或补充材料,而不应该亲自去调查!人民监督员不能像人民陪审员那样具有调查权。关于《人民监督员制度的规定(试行)》第二十四条(三)项规定,人民监督员“必要时可以旁听案件承办人询问犯罪嫌疑人、询问证人、听取有关人员陈述、听取本案律师的意见”,这部分内容应作相应修改或取消。因为上述规定给人产生错觉,好像赋予了人民监督员调查权。
2、不服逮捕决定的案件不应取消。有种观点认为应缩小监督范围,取消对不服逮捕决定案件的监督,笔者不同意这样的观点。对“三类案件”的监督都是为了防止检察机关权力滥用,解决“监督机关由谁监督的问题”,但侧重点不同。对拟撤销案件和拟不起诉案件的监督,主要是站在“惩罚犯罪,保护人民”的角度,防止把不该放的人放掉,使应该受到刑法追究的犯罪嫌疑人不能逃避刑事责任,从而减少让整个社会来承受这种滥用权力的后果和成本。对不服逮捕决定案件的监督,则是站在“尊重和保障人权”的角度,防止不该逮捕的人或不宜采取逮捕措施的人受到限制人身自由的强制措施。这样,从打击和保护两个方面都进行监督,体现了人民监督员制度的完整性,缺一不可。从人民监督员制度的试点情况来看,对不服逮捕决定案件的监督比人们预想的要少得多,主要原因是检察机关的办案质量高。但办案质量高就不等于可以不要监督。所以,对不服逮捕决定案件的监督只能完善不能取消。
完善人民监督员对不服逮捕决定案件的监督,应先由不服决定的当事人选择由其委托的代理人或律师,直接向人民监督员陈述相应的事实和理由,或由检察官代为提出,或由自己书面提出;然后再由检察机关向人民监督员提供逮捕的有关事实依据和材料;最后由人民监督员独立评议。采取这种方式完善监督,比一律由检察机关代当事人提出不服逮捕意见的做法,在程序上要客观公正得多。因为不服逮捕的犯罪嫌疑人有理由怀疑检察机关,不能完整地把有利于自己的事实和理由向人民监督员提出来,不能起到救济的作用。这与拟不诉案件,拟撤案的案件不同,这两类案件总体上来讲,是从有利于当事人的结果提出来的,因此当事人完全有理由相信检察机关的意见能代表自己的利益。另外,不服逮捕决定的案件是否会造成对不是检察机关侦办的逮捕案件的当事人不公平的问题,笔者认为不会。因为,检察机关对公安机关提起逮捕的案件的审查,本身就是一种监督制约公安机关行权的机制。让检察机关而不是让侦查办案的公安机关作出逮捕决定,对当事人而言就是一种程序救济措施。检察机关自己办的案件没有其它机关的审查监督,所以增加了一道人民监督员监督的程序,不存在对另一部分人不公的问题。
3、对五种情形监督的完善问题。人民监督制度试点过程中,对“五种情形”的监督并不多。究其原因:一是“五种情形”的监督属“事后监督”,实际上是对已出现的问题进行补救或处理过程的监督,缺少监督的预防作用,检察机关主动接受“五种情形”监督的积极性不如接受“三类案件”监督那样高。二是“五种情形”的监督可替代性较强。人大代表、政协委员、公民、当事人等可以通过建议、意见、议案、申诉、检举、控告等方式来行使监督,没有必要再通过人民监督员来行使监督,人民监督员独特作用不明显,所以人民监督员主动监督“五种情形”的积极性也不高。三是监督的机制不完善,可操作性不强。人民监督员来自检察机关外部,均有各自不同的岗位和职业,又不像人民陪审员那样可参与办案,平时很难发现“五种情形”的问题。加之检察机关平时发现了问题也自行纠正和处理了。是否交人民监督员监督,随意性较大。建议制定相关配套制度,采用以下几种方式来进行完善。第一,规定必须监督的“情形”,增加强制性,减少随意性。把不予立案、是否给予刑事赔偿,当事人申诉不应立案的情形规定为必须交由人民监督员监督。第二,检察机关自行纠正“五种情形”时,可专门听取人民监督员的意见后再作处理决定,并向人民监督员通报最终处理结果。第三,规定每年至少组织人民监督员参加1—2次专项执法检查。通过以上措施来完善对“五种情形”的监督,保证监督实效,减少监督资源的浪费。
(二)人民监督员选任、培训问题。
1、选任问题。人民监督员的选任程序,应摒弃检察机关自己聘任的现行做法。可以借鉴人民陪审员的产生方式,采取社会推荐和自荐相结合办法,由司法行政机关参与审查把关,检察长提名,人大常委会任命,以提高人民监督员的权威信和社会公信力,使人民监督员真正体现出“外部”监督、社会监督的属性。在人民监督员制度通过立法程序,明确由人大常委会任命人民监督员以前,可试行由地方人大常委会确认的办法,来产生人民监督员。这样操作,完全符合《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第四十四条关于地方各级人大常委会行使职权的规定。①、地方人大常委会有权保证宪法、法律、行政法规在本行政区域内的遵守和执行。推行人民监督员制度,起到了保证检察机关遵守和执行《宪法》(第二十七条二款)规定的,国家机关必须接受“人民的监督”的明显作用。地方人大常委会确认人民监督员,正是依法行使该项人大常委会职权的表现。②、地方人大常委会有权“决定本行政区域内的政治、经济、教育……等工作的重大事项”。人民监督员制度的推行,是该行政区域内的政治、民主、法制建设的一件大事,是广大人民群众十分关心并积极参与的重要活动,属于重大事项。地方人大常委会有权对推行人民监督员制度作出相应的包括确认人民监督员的决定。③、地方人大常委会有权监督“人民检察院的工作”,这种监督是一种“事后监督”。人民监督员的监督主要是“事中监督”,弥补了人大常委会监督的不足。就监督检察机关而言,二者具有一致性。因此,地方人大常委会确认人民监督员与人大常委会的监督职能并不冲突。
2、培训问题。人民监督员培训可以借鉴人民陪审员制度的做法,由检察机关或与司法行政机关单独或共同培训为宜。有的地方试行由人大常委会的相关工作委员会来负责培训人民监督员,这种做法不是很恰当。人大常委会是确认(任命)机关,人民监督员并不是人大常委会的派出人员,人大常委会不宜担任培训任务。培训内容应当以掌握了解检察机关的办案程序和一些基础性法律常识,提高人民监督员的责任感、使命感、荣誉感即可。不宜通过专业法律培训来改变和提高其社会普通公民的身份和素质。因为监督案件时,所涉及法律和资料,由检察机关提供就能保证人民监督员行使监督权,不必在提高人民监督员法律专业素质上下功夫。
3、选任人民监督员到底是“精英化”还是“平民化”问题。二者各有所长。所谓“精英化”,是人民监督员由具有较高学历和法律专业知识的人员担任,有利于从法律上来评议案件,更能保证或提高案件质量。“精英”在法律知识方面属内行,容易发现案件存在的问题,与检察官有更多的法律方面的共同语言,监督的法律效果更好。所谓“平民化”是指不具有专业法律知识的普通民众来担任人民监督员。他们对案件的监督更多的是从社会认知的角度来评议案件,法律上有时可能会开“黄腔”,但是他们带来的民众观念能与检察官形成互补,办出更好的符合社会广泛认同的案件来。笔者认为,其实精英也好平民也罢,他们都是社会的不同阶层,人民监督员中都应有他们的位置,才能体现广泛的社会代表性。那种单纯的“精英化”或“平民化”,在某种程度上排除社会中另一部分人的监督参与权,这是不公平的,也是不符合我国国情的。如果单纯的“精英化”,那人民监督员就沦为了检察机关的一个案件质量监督机构,脱离了民众基础。如果一味强求“平民化”,也不能体现出广泛性,与创立本制度的目的不合。因此,应以广泛的社会代表性作为选任人民监督员的重点,让方方面面的代表都能参加到人民监督员这个队伍中来,更好体现出监督的社会性。当然一些具有特定、法定身份,不宜担任人民监督员的人员除外。
(三)人员管理问题。
怎样对人民监督员进行管理,各地做法不尽一致,很多地方借鉴人民法院管理人民陪审员的做法,采取人民监督员由检察机关集中统一管理方式,也有的试行由人大常委会相关工作委员会来进行管理。笔者认为不宜对人民监督员采取集中统一管理的模式。理由是:
1、人民监督员制度是一种外部监督,不能像人民陪审员那样集中统一管理。因为人民陪审员是参与实质性审判权,具有终结性,有可能出现错案而受到责任追究的履职风险。所以人民法院必须实行集中统一管理,建立培训、考核、奖惩、错案追究等配套制度来减少或避免其履职风险的发生。由于人民监督员的监督意见不具备终结性,案件的最后把关权(决定权)在检委会手中。因此,错案责任几乎不可能追究到人民监督员身上,人民监督员的履职风险比人民陪审员要小得多。所以不必采取集中统一管理的模式。
2、集中统一管理,有提高人民监督员履职率的好处,但也有弊端。集中统一管理容易使人民监督员组织化,产生新的“组织”利益,从而使其代表方方面面意见的本意荡然无存。为避免这种情况的出现,不应搞集中统一管理。
3、从管理的主体来看,检察机关肯定不适宜,人大常委会及其工作委员会也不宜成为人民监督员管理机关。人大常委会是确认(任命)人民监督员的机关,又是其集中统一管理的机关,那么人民监督员很容易地成为代表人大常委会进行监督,而非真正意义上的社会监督了。人民监督员的社会监督属性决定了人民监督员不宜有管理机构来对其实施统一集中管理。笔者认为,人民监督员宜适用“松散式”的管理方式,即制定有关人民监督员履职办法,以人民监督员会议方式,进行自我管理。除培训学习外,平时不搞集中统一活动。每年只召开一两次人民监督员全体会议,邀请检察机关、人大常委会有关工委、司法行政机关、社区(基层组织)代表派员参加。由人民监督员自己汇报履职情况,以票决方式决定不适合继续担任人民监督员职务人员的去留,并报检察机关按程序提请人大常委会任免。检察机关设立的人民监督员办公室,是人民监督员履职的协调、服务机构,而不是管理机构。通过这种“松散式”的管理来保证人民监督员社会监督性质的完整性。
总之,人民监督员制度与人民陪审员制度都是社会主义法制建设的组成部分,目前完善人民监督员制度更为迫切,应当使其尽快进入立法程序予以规范。

2006年8月8日

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重庆市城市房地产开发经营管理条例

重庆市人大常委会


重庆市城市房地产开发经营管理条例
重庆市人民代表大会常务委员会


(2000年5月15日经重庆市第一届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过,自2000年7月1日起施行)

第一章 总则
第一条 为加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,规范房地产开发经营和管理行为,保护房地产开发经营活动当事人的合法权益,保障和促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规,结合本
市实际,制定本条例。
第二条 房地产开发企业在本市城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目、销售商品房的经营活动和有关管理部门对房地产开发经营活动的监督管理,适用本条例。
第三条 房地产开发经营应遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的方针,实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
第四条 市建设行政主管部门负责全市房地产开发经营活动的统一监督管理,日常工作由重庆市城市建设综合开发管理办公室负责。
区、县(自治县、市)建设行政主管部门按照职责分工负责本辖区内房地产开发经营的监督管理工作。
土地、房屋、工商、计划、规划、物价等行政管理部门依照有关法律、法规和本条例的规定,负责与房地产开发经营有关的监督管理工作。

第二章 房地产开发企业
第五条 设立房地产开发企业,应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件,并符合本条例有关资质的规定。
取得营业执照和经核定资质等级的房地产开发企业,方可从事房地产开发经营活动。
第六条 设立一级房地产开发企业应当具备下列条件:
(一)注册资本五千万元以上;
(二)具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于四十人。其中,具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少于二十人,总工程师、总会计师和总经济师应具备高级专业技术资格。
(三)具有五年以上从事房地产开发的经历,近三年累计竣工建筑面积三十万平方米以上的房屋,或累计完成与此相当的房地产开发投资。连续五年建筑工程质量合格率达百分之百。
第七条 设立二级房地产开发企业应当具备下列条件:
(一)注册资本二千万元以上;
(二)具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于三十人。其中,具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少于十五人,总工程师、总会计师应具备高级专业技术资格。
(三)具有三年以上从事房地产开发的经历,近三年累计竣工建筑面积十五万平方米以上的房屋,或累计完成与此相当的房地产开发投资。连续三年建筑工程质量合格率达百分之百。
第八条 设立三级房地产开发企业应当具备下列条件:
(一)注册资本八百万元以上;
(二)具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于十人。其中,具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少于五人,总工程师应具备高级专业技术资格。
(三)具有二年以上从事房地产开发的经历,累计竣工建筑面积五万平方米以上的房屋,或累计完成与此相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达百分之百。
第九条 设立四级房地产开发企业应当具备下列条件:
(一)注册资本二百万元以上;
(二)具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于五人。其中,工程技术负责人具有相应专业中级以上专业技术资格,财务负责人具有相应专业初级以上专业技术资格,配有专业统计人员。
第十条 设立房地产开发企业,应按本条例第十三条规定的审批权限到市或区、县(自治县、市)建设行政主管部门申办资质初审,然后持建设行政主管部门审查意见到工商行政管理部门办理登记注册,取得企业法人营业执照后,再到建设行政主管部门办理资质审批手续。
第十一条 申请房地产开发企业资质初审,应当提供下列资料:
(一)企业章程;
(二)验资证明;
(三)企业发起人和法定代表人身份证明;
(四)专职工程技术和经济管理人员的资格证书和聘用合同:
(五)企业办公地点的房屋产权证明或房屋租约。
建设行政主管部门必须在收到房地产开发企业资质初审申请后十日内发出书面审查意见。
第十二条 房地产开发企业自领取企业法人营业执照之日起三十日内,持企业法人营业执照副本到市或区、县(自治县、市)建设行政主管部门领取《房地产开发资质申请表》,申请核定资质等级。
建设行政主管部门必须在收到房地产开发企业的核定资质等级申请后三十日内,核发资质证书;不合格的,作出书面答复。
第十三条 房地产开发企业的资质实行分级审批。一级资质由市建设行政主管部门初审,建设部审批发证;二级和三级资质由企业所在地的区、县(自治县、市)建设行政主管部门初审,市建设行政主管部门审批发证;四级资质由企业所在地的区、县(自治县、市)建设行政主管部门
审批发证,报市建设行政主管部门备案。
新开办的房地产开发企业,凡资金、人员达到一、二、三级标准,而开发经历和经营实绩未达到相应标准的,按降低一级的资质审批。
第十四条 房地产开发企业按核定的资质等级,可承担相应规模的房地产开发建设项目;
(一)一级:各类居住小区。
(二)二级:建筑面积二十五万平方米以下的住宅小区。
(三)三级:建筑面积十万平方米以下的住宅小区。
(四)四级:建筑面积二万平方米以下的住宅。
房地产开发企业按核定的资质等级,可承担与其投资能力相当的其他建设项目。
第十五条 本市范围以外的房地产开发企业到本市从事房地产开发经营,应到项目所在地的区、县(自治县、市)建设行政主管部门办理许可手续后,方可进行房地产开发经营。
第十六条 房地产开发资质实行年检制度。房地产开发企业自取得资质证书的次年起,按本条例第十三条规定的权限,在规定时间内持下列资料参加年检:
(一)企业法人营业执照复印件;
(二)资质证书副本;
(三)企业上年度资产负债表;
(四)房地产开发项目手册;
(五)资质年检申报书及相关证明资料。
第十七条 房地产开发企业资质年检结论分为合格、基本合格、不合格。
连续两年基本合格的,降低一级资质。不合格的,不得承担新的开发项目;连续两年不合格的,吊销资质证书。
第十八条 房地产开发企业分立、合并、终止,应在工商行政管理部门核准后三十日内,向建设行政主管部门重新申请办理资质证书或办理资质证书注销手续。
房地产开发企业变更名称、法定代表人、办公地点、注册资本和主要技术、经济负责人,应在变更后三十日内向建设行政主管部门办理变更手续。
第十九条 房地产开发企业应按市建设行政主管部门的要求,定期向统计管理部门和建设行政主管部门报送统计报表。

第三章 房地产开发建设
第二十条 市和区、县(自治县、市)建设行政主管部门根据土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划及市场需求,会同同级计划、规划、土地、房屋等有关行政管理部门,编制全市和区、县(自治县、市)的房地产开发建设年度计划,报同级人民政府批准。
第二十一条 有关部门提出的下列建设条件,建设行政主管部门应列入《重庆市房地产开发项目建设条件意见书》(以下简称项目意见书),房地产开发企业必须按项目意见书规定的内容进行开发建设:
(一)项目性质、规模和开发期限;
(二)城市规划设计条件;
(三)基础设施和公共设施的建设要求;
(四)基础设施建成后的产权界定;
(五)拆迁补偿、安置要求;
(六)建设质量等级要求;
(七)有关税费的解缴要求;
(八)其他需要提出的建设条件。
第二十二条 房地产开发企业在获得开发建设项目之日起五日内,到项目所在地的区、县(自治县、市)建设行政主管部门领取《重庆市房地产开发建设项目手册》(以下简称项目手册)。
房地产开发企业在项目建设过程中应将主要事项如实记录在项目手册中,并送项目所在地的区、县(自治县、市)建设行政主管部门备案。
项目所在地的区、县(自治县、市)建设行政主管部门应对项目手册记录的内容进行检查,并作为资质审查和年检的依据。
第二十三条 房地产开发项目应建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于百分之二十。建设行政主管部门应加强对项目资本金投入使用的监督管理。
第二十四条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是
,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第二十五条 房地产开发企业开发建设的房地产开发项目,应符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
第二十六条 房地产开发企业应对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。
第二十七条 房地产开发项目竣工后,应按国家和市的有关规定进行验收并办理有关手续。未经验收或者验收不合格的,不得投入使用,房屋产权管理部门不得办理房屋权属登记。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。

第四章 房地产项目经营
第二十八条 预售商品房的房地产开发企业,应取得房屋行政管理部门核发的商品房预售许可证。
房地产开发企业将已经抵押的商品房进行预售,必须经抵押权人同意并明确告知购房者;已经预售的商品房不得进行抵押。
第二十九条 预售商品房的房地产开发企业应向预购人出示预售许可证,对预售资金的使用必须与银行签订监管协议,确保预售资金用于该商品房的建设。
第三十条 房地产开发企业应自预售合同签订之日起三十日内,到商品房所在地的区、县(自治县、市)房屋、土地行政管理部门备案,并将预售情况记录在项目手册中。
第三十一条 商品房销售价格由当事人协商议定;享受国家优惠政策的经济适用房价格实行政府指导价或政府定价。
第三十二条 商品房销售当事人双方应签定书面合同。合同应载明商品房建筑面积、使用面积、公摊面积、价格及其所包括的全部内容(含代收费)、商品房交付使用的日期、质量要求、物业管理方式、违约责任等。
房地产开发企业销售商品房面积的计算必须符合国家规定。
第三十三条 房地产开发企业应在签订商品房销(预)售合同时,向购买人提供商品房质量保证书;在商品房交付使用,向购买人提供商品房使用说明书。房地产开发企业应按照质量保证书的内容,承担商品房保修责任。商品房购买人应按照使用说明书的要求使用商品房。
商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督机构申请重新核验。经核验,属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十四条 预售商品房的房地产开发企业,应自商品房交付使用之日起九十日内,为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
现售商品房的房地产开发企业,应自销售合同签订之日起九十日内,为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第三十五条 转让房地产开发项目,必须符合下列条件:
(一)转让人持有建设、计划、规划、土地、房屋等管理部门批准项目的有关文件;
(二)转让人已支付全部土地使用权出让金;
(三)转让人已支付应缴纳的前期税费;
(四)转让人已完成项目开发投资总额的百分之二十五以上;
(五)受让人具备相应的房地产开发资质;
(六)受让人具备项目剩余投资额百分之二十五以上的项目资本金;
(七)法律、法规规定的其他条件;
第三十六条 转让房地产开发项目,转让人与受让人应持转让申请书和本条例第三十四条规定条件的资料,向建设行政主管部门提出项目转让申请。经建设、计划、规划、土地、房屋等管理部门联合会审批准后,方可进行转让。转让人与受让人持转让批准文件和转让合同到有关管理部
门办理转让手续。
受让方应到项目所在地的区、县(自治县、市)建设行政主管部门重新领取项目手册。
未经批准的房地产开发项目不得转让,有关管理部门不得办理转让手续。
第三十七条 房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。已完成拆迁补偿安置的,对可能出现的遗留问题,应明确责任方。项目转让人和受让人应当联合书面通知被拆迁人。
第三十八条 房地产开发项目进行联合建设的,房地产开发企业应将项目的联建事项记录在项目手册中,并将具有法律效力的联建文书自生效之日起十日内,送项目所在地的区、县(自治县、市)建设行政主管部门备案。
房地产开发企业不得假借项目联建,变更项目开发主体,变相转让房地产开发项目。

第五章 法律责任
第三十九条 违反本条例规定,未取得企业法人营业执照,擅自从事房地产开发经营活动的单位或者个人,由区、县(自治县、市)以上工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得,可并处违法所得五倍以下的罚款。
第四十条 违反本条例规定,未取得资质证书或超越资质等级从事房地产开发经营的,由建设行政主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销企业法人营业执照。
第四十一条 房地产开发企业有下列行为之一的,由建设行政主管部门责令限期改正,给予警告、降低资质等级、吊销资质证书的处罚,可并处三万元以上十万元以下的罚款;
(一)申请资质证书或资质年检中弄虚作假的;
(二)不按规定办理资质变更或注销手续的;
(三)伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书的;
(四)不参加资质年检或不按规定填报统计报表的;
第四十二条 违反本条例规定,将未经验收的房屋投入使用的,由建设行政主管部门责令限期改正,并按下列规定处以罚款:
(一)片区开发或单体工程项目,总建筑面积在十五万平方米以上的,处二十五万元以上三十万元以下的罚款;
(二)片区开发或单体工程项目,总建筑面积在十万平方米以上、不足十五万平方米的,处二十万元以上二十五万元以下的罚款;
(三)片区开发或单体工程项目,总建筑面积在五万平方米以上、不足十万平方米的,处十五万元以上二十万元以下的罚款;
(四)单体工程项目,建筑面积在五万平方米以下的,处十万元以上十五万元以下的罚款。
第四十三条 违反本条例规定,将验收不合格的房屋投入使用的,由建设行政主管部门责令限期整改返修,并处交付使用的房屋总造价百分之二以上百分之四以下的罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;给购房人造成损失的,应当依法承担赔偿责任,并按损失额给购
房人一倍的经济补偿;造成重大伤亡事故或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十四条 违反本条例规定,擅自转让房地产开发项目的,由建设行政主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可并处违法所得五倍以下的罚款。
违反本条例规定,假借项目联建,变更项目开发主体,变相转让房地产开发项目的,由建设行政主管部门依照前款规定给予处罚。
第四十五条 违反本条例规定,擅自预售商品房的,其预售行为无效,由房屋行政管理部门责令停止违法行为,退还购房者预付款本息,可并处已收取预付款百分之一以下的罚款。
违反本条例规定,未经抵押权人同意并未明确告知购房者,将已经抵押的商品房进行预售的,其预售行为无效,由房屋行政管理部门责令退还预付款本息,并按预付款的百分之一给予购房者补偿,处预付款三倍以上五倍以下的罚款。
违反本条例规定,将已经预售的商品房进行抵押的,其抵押行为无效,由房屋行政管理部门责令改正,处抵押额百分之五以上百分之十以下的罚款。
第四十六条 违反本条例规定,在商品房销(预)售时,不向购买方提供商品房质量保证书和商品房使用说明书的,由建设行政主管部门责令限期提供,可处三万元以上五万元以下的罚款。
第四十七条 国家有关管理部门及其工作人员在房地产开发经营监督管理中,有下列行为之一的,根据情节轻重,给予批评教育、责令停止职务或给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)违反本条例规定,未达到资质条件而批准资质等级的;
(二)超过法定审批时限,符合条件而不审批的;
(三)违反规划、土地、园林、消防等法律、法规规定擅自批准建设的;
(四)不具备商品房预售条件而批准预售的;
(五)不具备抵押条件而批准办理抵押登记手续的;
(六)不符合房地产开发项目转让条件而批准项目转让的;
(七)滥用职权,随意处罚当事人的;
(八)以权谋私、贪污受贿的;
(九)其他违法违纪行为。
有前款第(一)、(三)、(四)、(五)、(六)项行为的,其批准行为无效。
第四十八条 当事人对行政机关作出的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。
当事人逾期不申请行政复议,也不向人民法院提起行政诉讼,又不履行行政处罚决定的,作出行政处罚决定的行政机关可以申请人民法院强制执行。

第六章 附则
第四十九条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营,实施房地产开发经营监督管理,参照本条例执行。
第五十条 城市规划区内集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,方可用于房地产开发经营。
第五十一条 本条例应用中的具体问题,由市建设行政主管部门负责解释。
第五十二条 本条例自2000年7月1日起施行。



2000年5月25日

沈阳市乡镇企业管理费征收管理补充规定

辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市乡镇企业管理费征收管理补充规定

市政府1996年第17号令


第一条 为加强乡镇企业管理费的征缴工作,加速积累乡镇企业发展基金,结合本市实际情况,特对《沈阳市乡镇企业管理费征收管理办法》(以下简称(办法))作以补充规定。
第二条 本市乡镇企业管理费按乡镇企业营业收入总额0.5%的比例缴纳,其中新民市、辽中县、法库县、康平县可按0.7%的比例缴纳。
第三条 本市乡镇企业管理费统一由沈阳市国家税务系统代征,其他任何部门不得征收乡镇企业管理费。
市乡镇企业管理局负责对企业缴费情况进行稽查。
第四条 各县(市)、区国家税务分局分别在当地银行设立乡镇企业管理费专户。
第五条 乡镇企业应于每月终了10日内向当地国家税务所缴纳乡镇企业管理费;各县(市)、区国家税务分局应于每月终了20日内将所征收的乡镇企业管理费上缴市乡镇企业管理局;市乡镇企业管理局于当月内缴入市财政收费收入专户。
第六条 乡镇企业管理费的支出,由市乡镇企业管理局按《办法》第六条规定的比例提报资金使用计划,经市财政局审核后拨付给市乡镇企业管理局。
第七条 乡镇企业应按月足额上缴乡镇企业管理费,年终决算确属严重亏损的,经县(市)、区乡镇企业管理局和国家税务分局审核,报市乡镇企业管理局,由市乡镇企业管理局会同市国家税务局、市财政局批准,可予以减免,先征后退。
第八条 企业上缴乡镇企业管理费一律使用转帐支票,并将收款人、用途、金额填写齐全,不得签发空白支票。
第九条 收缴乡镇企业管理费,应使用由市乡镇企业管理局提供专用票据票样,经市财政局认定,财政部门统一印制的收费收据,该收费收据由市国家税务发放到各县(市)、区国家税务分局统一使用。
第十条 各县(市)、区国家税务分局应将各乡(镇)企业管理费征收情况的统计报表于每月终了20日内上报市国家税务局、市乡镇企业管理局和市财政局。
第十一条 对瞒报营业收入以其他手段偷漏乡镇企业管理费的企业,经查实,追缴其违纪金额。属本年度内的违纪金额,由县(市)、区国家税务分局追缴;属以往年度的,由市乡镇企业管理局追缴。并可处以违纪金额20%以下的罚款;情节严重的,处以违纪金额20%以上的罚款。
第十二条 对拒缴乡镇企业管理费,阻碍征稽工作,构成治安管理处罚的,由公安机关予以处罚,构成犯罪的,由司法机关追究刑事责任。
第十三条 乡镇企业管理费征管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分,构成犯罪的,由司法机关追究刑事责任。
第十四条 本规定执行中具体问题,由市乡镇企业管理局负责解释。
第十五条 本补充规定自一九九六年一月一日起施行。1995年市政府发布的5号令与本规定不一致的,按本补充规定执行。



1996年1月2日