开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任/党世强

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开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任

党世强


  2005年2月,谢女士与K市某房地产公司签订《商品房买卖合同》,并支付了首期购房款25万元,约定同年8月底交房,但是8月底,谢女士按合同约定要求房产公司交房时,却被告知房屋已于同年6月以高于谢女士的价格卖给别人,要等另一幢同一房型的商品房竣工后才能交房。谢女士为此要求房地产商解除合同,将先期支付的首期房款及其利息返还,并加倍赔偿其经济损失,房地产公司则告知谢女士另一幢同一房型的商品房马上就要竣工,12月就可以交房给她,并允诺承担迟延履行合同的违约责任,赔偿其一定的经济损失,但不同意解除合同和加倍赔偿。问:谢女士此时有权要求解除合同吗?她的加倍赔偿的要求合法吗?
  本案中谢女士和房地产商订立的是商品房预售合同,商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。(参见《商品房销售管理办法》第3条条3款)由于合同买卖的标的是尚未建成的商品房,所以房地产商经常将一房二卖,遇到出价更高的买主,就不惜对前一个合同进行违约。为了保护消费者的合法权益和打击这种不法行为,《商品房销管理办法》第10条规定:“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”

  商品房买卖合同签订后,房产商又将该房屋卖给第三人,导致不能按期交房,是对房屋买卖合同的严重违约,应当承担合同违约责任;如果导致合同目的无法实现,符合《合同法》第94条第(一)项规定的合同解除条件,则要承担合同解除的法律责任。本案中,房地产商已将与谢女士签订的房屋买卖合同的标的物另外卖给第三人,合同约定的标的物已经不存在,合同的目的无法实现,符合合同解除条件。《合同法》第97条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  因此本案中的谢女士可以依法请求解除合同,要求房地产商将先期支付的首期房款及其利息返还,并加倍赔偿其因此受到的经济损失。此外,谢女士还可以向县、市人民政府房地产开发监督主管部门(建设行政主管部门、房地产行政主管部门)举报该房地产商的一房二卖的违法行为,使其受到法律的严惩。《商品房销售管理办法》第39条规定:“在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任”。

山东琴岛律师事务所 党世强 电话:13791987812


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关于印发《血吸虫病流行地区农村改厕管理办法(试行)》和《血吸虫病流行地区农村改厕技术规范(试行)》的通知

全国爱卫会办公室 卫生部办公厅


全国爱卫会办公室
文件
卫 生 部 办 公 厅


全爱卫办发[2006]2号

关于印发《血吸虫病流行地区农村改厕管理办法(试行)》和《血吸虫病流行地区农村改厕技术规范(试行)》的通知


江苏、浙江、安徽、福建、江西、湖北、湖南、广东、广西、重庆、四川、云南省(自治区)卫生厅、爱卫办:
为了进一步贯彻落实《中华人民共和国传染病防治法》和国务院《关于进一步加强血吸虫病防治工作的通知》精神,积极推进血吸虫病流行地区农村改厕工作,提高粪便无害化处理率,防止粪便污染环境,控制传染源,改善疫区农村卫生条件,保障人民群众身体健康和生命安全,现将《血吸虫病流行地区农村改厕管理办法(试行)》和《血吸虫病流行地区农村改厕技术规范(试行)》印发给你们,请结合本地实际工作贯彻落实。


二OO六年二月二十一日


附件1:
血吸虫病流行地区农村改厕管理办法
(试行)

第一章 总则
第一条 为保护血吸虫病流行地区人民群众的健康,控制血吸虫病的传播,落实血吸虫病流行地区改厕的干预措施并加强监督管理,依据《中华人民共和国传染病防治法》和国务院《关于进一步加强血吸虫病防治工作的通知》精神,制定本办法。
第二条 本办法适用于管理血吸虫病流行地区农村户厕新建或改建工作。

第二章 管理职责
第三条 全国爱卫办统一管理血吸虫病流行地区农村改厕工作,协调农业、水利、建设等爱卫会委员部门,共同参与改厕工作,充分发挥社会组织和团体志愿力量的作用,全面完成改厕工作。

第四条 省级爱卫办负责或委托同级疾病预防控制机构及相应部门对所辖血吸虫病流行地区农村改厕工作进行监督检查,包括审核图纸、审阅文件资料等。市、县级爱卫办负责或委托同级的疾病预防控制机构组织有关技术人员,对所辖血吸虫病流行地区改厕现场的建造工程实施进行质量、技术、材料选择的监督。

第五条 各级爱卫办商当地血吸虫病防治管理部门及疾病预防控制机构制定所辖血吸虫病流行地区整体改厕工作的年度计划,负责组织有关机构与部门对改厕工作进行审核验收。

第六条 各级爱卫办、血防办、疾病预防控制(血防)专业机构应经常进行工作、信息交流,及时掌握血吸虫病疫情、改厕动态、群众需求。

第三章 技术培训与健教活动管理
第七条 各级爱卫办负责血吸虫病流行地区改厕的健康教育与健康促进活动的组织管理,动员社会组织和团体的志愿力量,利用各种渠道、采用多种形式开展健康教育与健康促进活动。

第八条 依据全国爱卫办的部署和各级爱卫办的实际需要,中国疾病预防控制中心负责血吸虫病流行地区农村改厕的不定期技术指导。

第九条 省、市级疾病预防控制机构负责所辖血吸虫病流行地区农村改厕的技术指导、技术培训与卫生学评价,依据改厕工作计划制定相应的技术实施方案、编写技术培训教材。

第十条 县级疾病预防控制机构负责所辖血吸虫病流行地区农村改厕的技术问题,对施工单位与个人、检查验收人员、基层干部等相关人员进行技术培训,指派专业技术人员承担相关的健康教育工作。

第十一条 技术培训内容包括:厕所的建造技术和质量检查验收方法、厕所使用与管理要求、相关的原理和卫生知识。健康教育工作包括:编制厕所使用说明书和宣传材料,使用户了解并正确使用卫生厕所。

第四章 安全与产品质量管理

第十二条 在血吸虫病流行地区施工的单位与个人,在持有资质证明前提下,必须经技术培训合格后,方可在规定范围内开展承建、经营活动。

第十三条 厕所建造必须保证质量。厕所的结构、材料均应符合《血吸虫病流行地区农村改厕技术规范》的规定,不得任意改变规范技术要求与施工质量。

第十四条 选择整体结构或预制产品,需要有建设部门的安全性评价单位检测,并出具报告备案。不宜使用对农田土壤、民居环境、人体健康具有影响的材料。

第十五条 企业参与产品供应投标时,应提供产品说明书、合格证等资料和样品。中标产品在未经申报批准的情况下,不得改变产品的质量、技术指标、结构等。

第十六条 新开展改厕工作的地区,应先建造“示范厕所”,供参观借鉴。经省级爱卫办认可后,方可在该地区推广。

第十七条 改厕工作应实施档案管理。档案的内容包括:组织机构、技术培训、健教示范、新改建户厕登记花名册、材料资金交接分配手续、使用管理效果检测记录等。

第五章 检查与验收管理
第十八条 血吸虫病流行地区农村厕所的新建或改建必须通过检查验收。各级爱卫办应在改厕工程的不同阶段进行检查、监督和指导,在规定的时间内完成辖区内改厕的验收。

第十九条 验收时,由爱卫办组织疾病预防控制机构与承建工程单位的有关人员共同参与。检查验收包括:
(1) 一般情况:组织机构、示范活动、健康教育计划与内容、建厕选址等;
(2) 施工检查:审核图纸、使用材料质量、工程队资质或工匠培训情况。
(3)质量验收:检查改厕的建造规格和质量是否符合技术规范的要求。
(4)使用管理:厕所的正确应用与管理状况。
第二十条 检查验收中对健康教育与健康促进活动的近期效果进行评定,评定以当地群众的改厕防病知晓率和卫生行为改变率为依据。

第六章 综合管理

第二十一条 各级爱卫办应积极向有关部门提出建议,结合建设新农村规划,为防止血吸虫病流行加强农村基本卫生设施建设和卫生管理,移风易俗,讲究卫生,改变不良的生产方式与生活习惯。

第二十二条 大力宣传普及预防血吸虫病知识。禁止随地大便和不按照规定的要求清掏厕所粪便。严禁未经无害化处理的人、畜粪便直接排入水体或施肥。牲畜粪便、垫圈草与吸纳牲畜粪便的材料均须经高温堆肥等方法无害化处理后方可施肥应用。

第二十三条 积极支持农业部门推广以机代牛、家畜圈养等防止血吸虫病传播的措施,注意个人劳动防护,避免造成新疫情的出现。

第二十四条 积极支持相关部门加强对流动渔(船)民粪便无害化处理设施的建设。

第七章 附则
第二十五条 本办法由全国爱卫办负责解释。

第二十六条 本办法自公布之日起实施。



附件2:
血吸虫病流行地区农村改厕技术规范
(试行)


前言

从源头收集粪便并将其无害化, 是防止血吸虫卵污染环境、控制血吸虫病传播的重要措施之一。厕所是最基本的卫生设施,在血吸虫病流行地区建造无害化卫生厕所并进行正确的管理,对控制血吸虫病及其他肠道传染病、寄生虫病的传播将起到重要作用。为科学地指导农村厕所的改造与管理,依照《中华人民共和国传染病防治法》和国务院《关于进一步加强血吸虫病防治工作的通知》精神,制订本规范。

1 范围
本规范规定了血吸虫病流行地区新建或改建无害化卫生厕所技术要求的基本原则,以及材料、设计与施工、使用操作等要求。
本规范适用于血吸虫病流行地区农村户厕的新建或改建。
2 规范性引用文件
下列文件中的条款通过本规范的引用而成为本规范的条款,其最新版本适用于本规范。
GB 7959《粪便无害化卫生标准》
GB 19379《农村户厕卫生标准》
GB/T 4750-2002户用沼气池标准图集
GB/T 4751-2002户用沼气池质量检查验收规范
GB/T 4752-2002户用沼气池施工操作规程
卫生部《消毒技术规范》
3 术语和定义
下列术语和定义适用于本规范
3.1 粪便无害化 有效降低粪便中生物性致病因子数量,使病原体失去传染性的处理措施。
3.2 卫生厕所 厕所有墙、有顶,贮粪池不渗、不漏、密闭有盖,厕所清洁、无蝇蛆、基本无臭,粪便必须按规定清出并进行无害化处理。
3.3无害化卫生厕所 符合卫生厕所的基本要求,具有粪便无害化处理设施、按规范进行应用管理的厕所。
3.4 堆肥 粪渣、沼渣等,按规程堆放,使产生温度平均达到50℃以上并至少保持5天的发酵处理。

4 技术要求

4.1基本原则
血吸虫病流行地区农村改厕属于预防血吸虫病传播的环境干预措施,其目的在于粪便无害化。
4.1.1 户厕可因地、因户制宜地从三格化粪池、三联式沼气池、粪尿分集式生态卫生厕所等三种无害化卫生厕所模式中选择。
4.1.2 建造的厕所应符合《农村户厕卫生标准》的基本要求并应正确使用和维护。
4.1.3 新建、重建农户住房时,户厕建造应与住房建造同步规划、审批、建造、验收;新建、改建农村户厕应建造在室内或庭院内;禁止在水体周边建造厕所,禁止厕所污水直接排入水体。
4.1.4 三格化粪池应在第三池清掏粪液;三联式沼气池的沼液应经沉淀后溢流贮存或应用;化粪池清除的粪渣、沼渣,应就地或就近进行高温堆肥等方式的无害化处理。粪便无害化处理必须符合《粪便无害化卫生标准》的要求,禁止使用没有经过无害化处理的粪便施肥。
4.1.5 在自然灾害与其他特殊需要时,可在粪液、粪渣中直接加入足量的生石灰、漂白粉或含氯消毒剂进行应急消毒处理,处理过程与处理效果必须符合《消毒技术规范》的要求。
4.1.6 当地爱卫办应组织或委托有关部门指派专业技术人员承担新建或改建厕所的技术指导、施工检查、健康教育与促进、进行正确使用与维护卫生厕所的宣传指导、粪便无害化效果检测与评价。
4.2 材料要求
4.2.1建造材料选择要求:选择的产品与材料应坚固耐用,有利于卫生清洁与环境保护。便器首选白色陶瓷制品,也可选用质量好的工程塑料材料制造的便器;使用水泥制件时,水泥应选择425# 以上标号。建造材料必须是正规生产厂家的合格产品,具有质量鉴定报告,并保留其复印件。
4.2.2卫生厕所预制产品要求:安排企业统一生产的预制式贮粪池和厕所设备,其安全性和功能必须经过省级爱卫办组织鉴定。
4.3 设计与施工要求
4.3.1三格化粪池厕所
(1)化粪池容积:化粪池的有效容积应保证粪便在第一池贮存20天,第二池贮存10天,第三池贮存30天。总容积不得小于1.5m3。第一、二、三池的容积比例为2:1:3,在2池容积不足0.5 m3时,可按0.5 m3设计施工。
(2)化粪池深度:有效深度不少于1000mm,化粪池的上部应留有空间。
(3)过粪管位置:过粪管应安装在两堵隔墙上,与隔墙的水平夹角呈60°。其中第一池到第二池过粪管下端(即粪液进口)位置在第一池的下1/3处,上端在第二池距池顶150mm;第二池到第三池过粪管下端(即粪液进口)位置在第二池的下1/3或中部1/2处,上端在第三池距池顶150mm。
(4)便器位置:以便器下口中心为基础,距后墙350mm,距边墙400mm。
(5)质量与结构要求:
防渗漏:三格贮粪池内侧必须防渗处理,建成后应经渗漏检验。即加满水观察24小时,其水位的减少,以不超过10mm为合格。
防裸露:防止粪便裸露,蹲坑上应安装便器,进粪口、出粪口应有盖。
防浮:地下水位较高、整体贮粪池应采取相应措施抗浮。
防雨:出粪口的上沿要高出地面100mm,防止雨水流入。
防臭:可根据需要在第一池安装排气管,其高度应超出厕屋500mm。
4.3.2三联通沼气池厕所
(1)沼气池的建造应符合户用沼气池相关标准材料、设计参数、施工验收安全方面的基本要求。
(2)三联通沼气池厕所应是厕所、畜圈、沼气池的三连通,人畜粪便能够直流入池,直管进料并要避免进料口的粪便裸露,出料口必须保证发酵池粪液、粪渣充分发酵后方能取掏沼液的结构设计。
(3)不采用可随时取沼液与沼液随意溢流排放的设计模式。
4.3.3粪尿分集式生态卫生厕所
(1)粪、尿分别收集、处理和利用。
(2)粪便必须用覆盖料覆盖,促进粪便无害化。但不同覆盖料达到粪便无害化的时间有所不同,草木灰的覆盖时间不少于3个月,炉灰、锯末、黄土等的覆盖时间不少于10个月。
(3)建造技术要求:
贮尿池:其容积应能保证存放10天以上。
贮粪池:不小于0.8m3,应防止渗水。
排气管:直径100mm,长度高于厕屋500mm。
吸热板(晒板):用沥青等防腐材料正反涂黑的金属板及水泥板,应严密。
4.4 使用操作要求
4.4.1三格化粪池厕所
(1)启用:正式启用前在第一格池内注入100~200L水,水位应高出过粪管下端口。
(2)用水:用水量以每人每天3~4L为宜。
(3)清掏:半年至1年、或在使用中发现第三池出现粪皮时要清渣,应经高温堆肥或化学法进行无害化处理。
(4)安全:化粪池盖板要盖严,防止发生意外。清渣或取粪水时,不得在池边点灯、吸烟,防沼气遇火爆炸。
(5)分流:生活污水不得接入化粪池,粪水与污水应分流。
(6)改型:三瓮式贮粪池厕所是利用三格化粪池的原理,采用双瓮厕所的建造技术而设计的,其贮粪池容积不小于1.5m3。
4.4.2三联通沼气池厕所
(1)原料 合理配置并充分利用畜粪、垫圈草、铡碎和粉碎并经适当堆沤的作物秸秆、蔬菜叶茎、水生植物、青杂草等。
(2)沼液:可以作为农肥,但禁止作为牲畜的饲料添加剂、养鱼、养禽等。
(3)沼渣:应经高温堆肥等方法无害化处理后方可用做农肥。
4.4.3粪尿分集式生态卫生厕所
(1)便后加灰土是该型户厕应用管理的关键,充足加灰使粪便保持干燥。厕所在使用之前,事先在厕坑内加5~10cm的灰土。每次使用后加灰土覆盖的用量,约为粪便量的3倍以上。粪在厕坑内堆存时间约0.5~1年。
(2)尿不要流入贮粪池,尿的储存容器要求避光并较密闭,经加5倍水稀释后,可直接用于农作物施肥。

5 监督监测
5.1 粪便无害化处理效果的监督监测,由各级疾病预防控制机构进行,至少每年进行一次。
5.2 检测方法:血吸虫卵按照“尼龙绢集卵孵化法”进行检测(《血吸虫病防治手册》第三版);粪大肠菌和蛔虫卵按照《粪便无害化卫生标准》方法进行检测,蛔虫卵要判断死亡率。
5.3 评价标准:厕所出口粪液的粪大肠菌值 ≥10-2,蛔虫卵死亡率 ≥95%,不得捡出活血吸虫卵。



西宁市电信设施保护管理暂行办法

青海省西宁市人民政府


西宁市电信设施保护管理暂行办法
西宁市人民政府



第一条 为了加强电信通信设施管理,保护电信通信设施的安全,确保电信通信畅通,根据《青海省邮电通信管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区内电信通信设施的保护管理。
第三条 本办法所称的电信通信设施,是指敷设、加挂在本市行政区内的公用电信通信设施,包括电话线、通信缆线、通信线路管道、分线箱(盒)、交接箱、公用电话、人(手)孔、通信电杆和通信信号的接收、发射装置,通信机房及其内部各类电信通信设备。
第四条 西宁市电信局主管本市行政区内电信通信设施的保护工作。
公安、城建监察、规划、建设、供电、园林、房产、交通等有关部门应当按照各自工作职责,共同做好电信通信设施的保护工作。
第五条 电信通信设施是国家财产,受法律保护。禁止一切危害电信通信设施安全和损害其工作效能的行为。
第六条 任何单位和个人都有保护电信设施的义务,对危害电信通信设施的行为,有权进行制止并及时向公安机关或市电信局报告。
第七条 市电信局应当加强电信通信设施的保护,及时排除故障,保障通信设施的安全,确保通信畅通。
第八条 在电信通信设施附近,新建建筑物和埋设输电线路、输水、输气、输油管道以及使用干扰性、腐蚀性物品,应当符合国家有关保护通信设施安全的规定。
确因特殊情况,进行危及电信通信设施安全的前款行为,应当与市电信局协商并征得同意,采取设施安全防范措施后方可进行。
第九条 电信通信设施一般不得迁改,确因工程建设需要调整、移动、拆除电信设施通信设施及可能危及电信通信设施安全时,建设单位或个人应当在开工建设前15日内向市电信局提出书面申请。市电信局在接到书面申请后进行审查,并在10日内作出同意或不同意的书面答复。逾
期未答复可视为同意。
经审查同意的,应当同时提出调整、移动、拆除方案并作出预算,其迁改费用由建设单位或个人承担。
新建、改建、扩建城市道路等公益性建设工程项目引发的电信通信设施的调整、移动、拆除按照有关规定协商解决。
第十条 街道园林树木与通信线路之间应当保持规定标准的距离,因树木自然生长而影响通信线路安全的,市电信局应当及时通知园林主管部门进行剪修、截干或砍伐。
发生自然灾害和突发事故等紧急情况时,市电信局可以先行修剪或砍伐及电信通信设施安全的树木,并在3日内向园林主管部门报告。
第十一条 供电部门应当保证电信通信设施的正常用电,因工程建设等原因影响电信通信设施的正常供电时,应当事先征得电信局的同意,并经双方协商提出更改方案,落实供电保证措施后方可进行。
第十二条 禁止下列危害、损坏和破坏电信通信设施的行为:
(一)侵占、哄抢、盗窃电信能信设施;
(二)破坏、干扰各类电信通信设施影响电信通信设施正常运行或正常运行带来隐患。
(三)私自偷接通信线路或设备进行信号传输及在电杆、拉线等电信通信设施上搭挂电力线、广播线等。
(四)其他妨害电信通信设施安全的行为。
第十三条 公安机关应当加强对电信通信设施的保护,发现有盗窃、破坏电信设施的违法犯罪行为的,应当及时组织侦破,依法进行处理。
废品收购单位或个人不得收购无合法来源证明的电信通信器材。发现盗卖通信器材的,应当及时报告公安机关或市电信局。
第十四条 违反本办法规定,未经批准擅自拆除、移动、调整电信通信设施影响正常通信的,由市电信局责令其立即停止违法行为,承担恢复电信通信设施的费用,并处恢复电信通信设施所需要用3倍以下罚款;情节严重造成通信阻断的,还应当依法赔偿阻断通信造成的经济损失。
供电部门未经协商中断正常供电影响正常通信或给电信通信设施造成损坏的,依照国务院《电力供应与使用条例》处理。
第十五条 破坏、盗窃、侵占、哄抢电信通信设施的,由公安机关或市电信局制止违法行为。责令其承担恢复电信通信设施所需费用及赔偿阻断通信造成的经济损失,并由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚或由市电信局处恢复电信通信设施所需费用3倍以下罚款
;情节严重机成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
收购无合法来源证明的电信通信器材的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚。
第十六条 违反本办法规定,干扰、偷接通信线路或设备影响电信通信设施正常运行的,由市电信局责令停止侵害行为;情节严重的,处以500元以上2000元以下罚款。造成损害的,侵害人应当依法赔偿损失。
第十七条 本办法中恢复电信通信设施所需费用和阻断通信造成的经济损失按照国家规定的标准计算。
第十八条 对保护电信通信设施、协助侦破案件、举报肇事、抓获犯罪分子、追回被盗抢通信器材和协助抢修通信线路成绩显著的单位或个人,由市电信局给予表彰或奖励。
第十九条 电信通信设施保护管理工作人员在电信通信设施保护管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。
第二十条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第二十一条 本办法的具体应用问题由西宁市电信局负责解释。
第二十二条 本办法自1999年3月1日起施行。



1999年1月26日