承租人再次转租的法律效力该如何认定/许明福

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 20:36:27   浏览:9455   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
  【案情简介】

  2010年9月,张某将一套自己所有的店面出租给李某,租期为两年。双方约定:李某不得转租,否则张某有权解除租赁合同。2011年8月,李某将该店面转租给赵某,租期为一年,并约定期满可以续签。2012年1月,赵某被房主张某告知将收回该店面,赵某认为李某隐瞒真相,擅自将店面转租给自己,导致自己无法继续承租。于是赵某将李某告上法院,请求确认租赁合同有效。在案件的审理过程中,就该转租合同是否有效存在两种不同的意见。  

  【分歧】

  第一种意见认为,转租合同无效。我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”该规定说明未经原出租人同意转租合同无效,且出租人与承租人曾在租赁合同中明确约定承租人不得转租,因而承租人擅自转租系无权处分行为。李某与赵某的转租合同无效,赵某的诉讼请求不应得到支持。  

  第二种意见认为,转租合同有效。我国《合同法》第224条的规定,仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权,并未涉及承租人与次承租人之间合同的效力。从维护合同稳定性及保护各方当事人合法权益角度出发,在承租人与次承租人之间所签转租合同未出现法律规定合同无效的情形下,转租合同不宜认定为无效合同。  

  【分析】

  笔者同意第一种意见。本案的关键问题是对于房屋租赁合同,在未征得原房屋所有权人的同意的前提下,承租人擅自转租的效力问题。  

  对于租赁中的转租问题,我国《合同法》仅在第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的,但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。笔者认为,该转租合同是否有效应视具体情况而定。如原租赁合同对转租问题未明确约定,在此种情况下,承租人擅自转租,如对出租人的利益未造成损害,依合同自由原则及合同的相对性原理,则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系,双方合意的达成即成立合同并为有效合同。若原租赁合同明确约定未经出租人同意,承租人不得擅自转租,此时承租人自行转租,违反诚实信用原则,本质上为恶意,属违约行为,此时,转租合同应为无效,出租人可行使合同解除权,收回租赁物;对善意的次承租人来说,可依据无效合同的处理规定向承租人要求赔偿损失。  

  在本案中,张某和李某已在原租赁合同中明确约定,李某不得转租,否则张某有权解除租赁合同。李某隐瞒真相,将该店面转租给不知情的赵某,李某此时并无转租的权利,转租合同应当视为无效。因而笔者认为,赵某的诉请不能得到支持。不过依据无效合同的处理规定,即《合同法》第58条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”故,赵某可以向法院起诉要求李某赔偿其相应的损失。
下载地址: 点击此处下载

青岛市统筹退休费试行办法

山东省青岛市政府


青岛市统筹退休费试行办法
市政府

第一章 总 则

第一条 为了适应经济体制改革的需要,进一步增强企、事业单位的活力,保障退休职工生活,促进社会安定和四化建设,根据中共中央、国务院和省委、省政府关于改革劳动制度的指示精神,结合我市情况,制定本办法。

第二条 全民所有制和县以上集体所有制企、事业单位固定职工的退休费用,分别实行全民和集体社会统筹。市内五区以市为单位组织统筹;各县和黄岛区以县、区为单位组织统筹。统筹范围暂定如下:
1.市、区县属全民所有制和县以上集体所有制的企业,非财政拨款的事业单位,中央、省、部队驻青企业单位;
2.全民企、事业单位混岗的集体职工,暂参加全民所有制企业的统筹;
3.合同制工人,按实行劳动合同制的有关规定统筹,待条件具备时再与固定工合并统筹。

第二章 统筹项目

第三条 统筹项目,暂定为:
1.退休费;
2.离休费;
3.按国发(1978)104号文件和鲁革发(1972)143号文件规定领取的退职生活费;
4.副食品补贴费;
5.粮食补贴费;
6.生活补贴费。

第四条 退、离休和退职职工按规定应享受的各项劳保福利待遇,凡未列入统筹项目的,仍由原单位负责。

第三章 退休费用的筹集

第五条 坚持“以支定筹,略有节余”的原则,每月按照各单位全部固定职工的工资总额加退休费总额之和的18%提取退休费用。这个提取比例暂定一年,到期酌情调整。

第六条 参加统筹的单位应按本单位月工资总额的4%交纳退休费统筹周转金,于一九八六年十二月一日到五日交所在区、县社会劳动保险部门。

第七条 统筹退休费用,单位在交纳所得税前营业外项下列支;统筹费用不征税和附加费。

第八条 因实行退休费用统筹,影响留利较大、支付退休费确有困难的企业,由财税部门适当调整企业的利税。

第四章 退休费用的管理的使用

第九条 退休费用由市、县(区)统算,分级管理。各单位应交纳的统筹退休费用,由各区、县社会劳动保险事业部门,按统筹单位的性质分别委托工商银行、中国银行、建设银行、农业银行,采取同城托收无承付的结算办法划转,存入银行,所得利息转入统筹退休费用。

第十条 各单位应于每月八日前,在银行帐户上备足应交退休费用。过期未交备足者,从九日起,每日按应交退休费用的0.5%收取滞纳金,转入统筹退休费用。

第十一条 统筹退休费用,由区、县社会劳动保险事业部门与各单位进行差额结算,各单位于每月五日前,到单位所在区、县社会劳动保险事业部门,办理在职职工人数工资总额和退休、离休、退职职工人数及退休费总额的增减手续。统筹退休金大于本单位原支付退休金的差额,由区
、县社会劳动保险事业部门办理同城托收无承付收取,统筹退休金小于本单位原支付退休金的,不足部分,由区、县社会劳动保险事业部门在单位发放退休费前三日,用委托付款办法拨给。

第十二条 市内五区社会劳动保险事业部门收交和拨付的退休费用,于每月十五日与市社会劳动保险事业部门进行差额结算。余额交市,缺额由市下拨。

第十三条 统筹单位发生破产、合并、分离等情况时,原退休、离休、退职人员待遇的支付和管理,破产单位由市劳动服务公司负责处理,并、分单位由并、分后的单位负责处理。

第十四条 统筹退休费用,除用于本办法第三条和第十六条所规定的开支外,不得再作它用。

第五章 管 理 机 构

第十五条 市、区、县社会劳动保险事业部门是统筹退休费用的管理机构,负责退离休费用的统筹、管理、支付和调剂等工作。各级社会劳动保险事业机构要建立健全各项管理制度,并认真执行。各区、县社会劳动保险事业部门收交和拨付的统筹退休费用及各项开支情况,要按月汇总
,报市社会劳动保险事业部门备查。

第十六条 市、区、县社会劳动保险事业部门工作人员的办公费用、工资、劳保福利等从统筹退休费用中列支。

第十七条 各基层单位统筹费用的提取、上缴和退离休职工待遇的发放及管理工作,由本单位负责。

第六章 附 则

第十八条 本办法自一九八六年十二月一日起试行。国家和省有新规定时,按国家和省的规定执行。

第十九条 本办法由市劳动局负责解释,试行中遇到的问题由市劳动局负责处理。



1986年11月23日

大庆市政府投资项目管理暂行办法

黑龙江省大庆市人民政府


大庆市政府投资项目管理暂行办法
2005年政府令第1号

大庆市政府投资项目管理暂行办法

第一章 总 则



第一条 为规范政府投资项目管理,建立决策科学、运作规范、监管严格的政府投资项目管理机制,根据《国务院关于投资体制改革的决定》及有关法律法规,结合大庆实际,制定本办法。
第二条 本办法所称的政府投资项目,是指政府利用财政资金,国外政府和国际金融组织的借、贷、赠款,国债建设资金,国内银行贷款,转让、出售、拍卖资产和经营权所得等进行的基本建设项目。
第三条 政府投资主要投向基础性和公益性领域。具体包括:

(一)农业、林业、水利、环保、生态等领域的基础设施建设;

(二)重点工业园区基础设施建设;

(三)城市基础设施建设;

(四)商饮、交通、旅游、物流等第三产业领域的重点基础设施建设;

(五)教育、文化、卫生、体育、福利等公益性领域的设施建设;

(六)党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、司法机关、人民团体开展公共服务所必需的办公、会议、接待等方面的设施建设;

(七)政府确定的其他领域所需要的设施建设。

第四条 政府投资项目主要采取直接投资、资本金注入、投资补助、转贷和贷款贴息等方式。

对政府直接投资的项目,应当在前期准备、工程建设、竣工验收、产权登记等环节严格管理;采取资本金注入、投资补助、转贷、贴息等方式的,应当对资金申请、拨付环节加强管理。

第五条 政府投资的资金安排和项目建设管理必须坚持以下原则:

(一)遵循综合平衡、协调使用,量入为出、留有余地,突出重点、兼顾一般,精打细算、厉行节约,减负卸债、不留包袱的原则;

(二)严格执行基本建设程序,禁止边勘察、边设计、边施工,杜绝“三边工程”;
(三)坚持投资估算控制概算,概算控制预算;
(四)严格执行项目法人责任制、招标投标制、工程监理制、合同管理制四项基本制度,确保工程质量。

第六条 市发展改革部门为政府投资项目的综合管理部门,负责政府投资计划的编制、项目审批、资金计划的下达等综合管理工作。财政部门负责项目资金的拨付和财务活动的监督管理。审计、监察部门负责对政府投资项目进行全过程的审计和监察。其他相关部门按各自职责对政府投资项目进行管理和监督。

第二章 前期准备

第七条 政府投资项目的前期准备,应当包括项目建议、可行性研究、初步设计、施工图设计四个步骤。

第八条 项目建议应当由相关部门提出,编写项目建议书。项目建议书应包括下列内容:
(一)项目建设的必要性和依据;
(二)拟建地点、拟建规模、投资估算和资金筹措方案;
(三)经济效益和社会效益的初步分析;
(四)其他事项。

项目建议书经政府投资综合管理部门组织相关单位初步审查确认后,提请市政府常务会议或市长办公会议审定并明确建设单位,重大项目应当提请市委常委会议、市人大常委会审定,政府投资综合管理部门依据审定结果下达项目前期工作计划,即为立项。

第九条 项目立项后,建设单位应当委托有资质的咨询机构进行可行性研究,编制可行性研究报告。可行性研究报告应当达到国家规定的工作深度。

可行性研究报告完成后,建设单位应当报政府投资综合管理部门审批。申报单位在报送可行性研究报告时,应附有规划部门提出的规划选址意见、国土资源部门提出的用地预审意见、环保部门提出的环境影响评价的审批意见。

第十条 可行性研究报告经批准后,建设单位应当委托具有相应资质的设计单位进行建筑单体立面方案设计。组织建筑单体立面方案设计需依据批准的可行性研究报告进行,立面方案设计经城市规划主管部门审定后,建设单位应当进行初步设计和编制项目概算。初步设计确定的项目概算与可行性研究报告确定的项目估算投资,差额不得大于10%;大于10%的,需经市长办公会议审定。

政府投资综合管理部门进行项目概算初审后,委托市财政投资评审中心审核。市财政投资评审中心应当依据国家、省、市财政评审有关规定进行评审,并出具评审报告。如项目建设单位等有疑义,由审计部门进行复审。政府投资综合管理部门依据最终评审结果予以批复。
第十一条 建设单位应当严格依照经批准的初步设计及项目概算委托设计单位进行施工图设计,编制项目预算。
第十二条 总投资在3000万元以下(含3000万元)的项目,以及经政市府常务会议(或市长办公会议)讨论决定急需建设的总投资3000万元以上项目,建设单位可以编制工程建设方案,方案应当含有项目建议书和可行性研究内容,工程建设方案批复后,直接进入施工图设计;政府投资综合管理部门委托市财政投资评审中心审核施工图预算,依据施工图设计和评审报告进行批复。

第三章 工程建设

第十三条 政府投资项目,原则应当实行项目法人(业主)责任制,逐步推行政府投资项目代建制。

对不具备实行法人(业主)责任制条件或急需开工建设的政府投资项目,经市长办公会议审定,可由政府项目建设机构或指定相关单位组成的专门机构作为建设单位。
第十四条 单项合同估价在20万元(含20万元)以上的勘察、设计、可研、监理、咨询等服务的采购以及建设项目总投资在30万元(含30万元)以上的施工队伍选择,应当实行公开招投标。上述范围以下的工程建设施工队伍选择和服务采购,应当实行邀请招标或竞争性谈判。

第十五条 政府投资项目建设所需的重要设备、材料等货物,应当按照国家有关规定,通过招标选择供货单位。

第十六条 建设工程施工招标应当满足下列条件:

(一)初步设计及概算、招标方式和招标范围已经批准;

(二)资金来源已经落实;

(三)招标所需的设计图纸及技术资料齐全;

(四)招标文件业经建设行政主管部门牵头,监察、财政、审计、发展改革等相关部门参加的联合审查组审查通过。

第十七条 建设工程施工招投标,实行无标底评标办法,评标可以采取经评审的最低投标价法和综合评估法。

(一)经评审的最低投标价法。根据招标文件中规定的评标价格比较方法,对所有投标人的投标报价以及投标文件中的商务部分做出必要的价格比较。能够满足招标文件实质性要求,且不低于企业成本,经评审最低报价的投标,应当推荐为中标候选人。

(二)综合评估法。按照招标文件的要求,对投标文件的技术部分和商务部分进行评审打分。商务部分评审,应当按照经评审的最低投标价法进行评审,经评审最低投标价的投标为最高分。综合评分最高的,推荐为中标候选人。

(三)对于30层以上高层建筑、设有三层地下室的大型公共建筑、跨度30米以上或沿高25米以上单层工业建筑、沿高50米以上多层工业建筑、技术要求特别复杂的中小型公共建筑;高架桥、特大桥、水底隧道、顶管工程;艺术性要求特别高的园艺、雕塑工程,国家级文物古迹复建和古建筑修缮;大型水库;其他对施工技术有特殊要求的工程,应当采用综合评估法。其他工程均应当采用经评审的最低投标价法。

第十八条 招投标应当执行工程量清单计价规范。工程量清单原则上应当由项目设计单位负责编制,如设计单位不具备编制资质,应当由设计单位委托有资质的工程造价咨询机构编制工程量清单。市财政投资评审中心应当对工程量清单予以审核并出据审核意见,建设单位应当要求设计单位依据审核意见,调整工程量清单。

第十九条 政府投资项目招标应当确定投标人编制投标文件所需的合理时间,不得少于20日。招标文件中必须澄清投标人在进行投标报价时,应当将可能发生的风险因素考虑进去。

第二十条 政府投资项目必须按照批复的招投标方式进行招投标。对未经批复或未按批复的招投标方式进行招投标的,政府投资综合管理部门不得下达投资计划。

第二十一条 建设工程的勘察、可研、设计、施工、监理和设备、材料采购应当依法订立书面合同。施工合同中应当对风险因素等相关事宜进行明确约定,并实行履约担保。

第二十二条 政府投资项目应当严格控制设计变更。设计变更增加投资不得超过工程中标价的5%;低于5%的,报原项目审批部门批准;超过5%的,应当经市长办公会研究决定。

第四章 竣工验收

第二十三条 政府投资项目完工后,应当于6个月内完成工程结算、竣工决算和竣工验收工作,但法律法规另有规定的除外。
政府投资项目工程结算、竣工决算应当由财政部门委托市财政投资评审中心审核;工程设计变更结算应当由政府投资综合管理部门委托市财政投资评审中心审核。市财政投资评审中心应在收齐文件及相关材料后,按规定时限审结并出具审核意见。

第五章 产权登记

第二十四条 政府投资项目必须办理产权登记。
产权登记由市财政部门负责。建设单位应当于竣工决算编制完毕并经市财政审核批复后30日内办理产权登记手续。
第二十五条 产权登记后,建设单位应当及时与使用单位办理资产移交手续,但由项目法人经营的项目除外。

第六章 计划和资金管理

第二十六条 财政部门根据经济发展和财政收入状况,于每年11月下旬,提出下一年度可用于本办法第三条所列政府投资领域的预算额度。

第二十七条 政府投资综合管理部门根据国民经济和社会发展的需要,在深入调研、充分论证的基础上,于每年11月底按照财政部门提供的预算额度,确定下一年度政府投资重点领域、重点项目,落实建设单位,编制项目前期工作计划,报市政府常务会议审定后予以下达。

第二十八条 政府投资项目的工程节余资金和用于基本建设的财政超收资金安排,由政府投资综合管理部门根据年度计划执行情况提出使用意见,报市政府常务会议审定。

第二十九条 建设资金实行直接支付制度。政府投资综合管理部门依据已批准的有关文件,设计、施工、监理等合同,以及建设单位负责人签署的拨款申请,按照工程进度,下达投资计划;市财政部门依据政府投资综合管理部门下达的投资计划,审核后直接向设计、施工、监理等单位拨付建设资金;依法成立项目法人的项目,市财政部门直接将建设资金拨付给项目法人。

需通过政府采购专户支付的资金,拨入政府采购专户支付。

第七章 监督稽察

第三十条 政府投资项目计划的执行,依法接受市人民代表大会及其常务委员会的监督。

第三十一条 政府投资综合管理部门负责监督检查政府投资项目计划的执行情况,并向市政府和市人民代表大会有关专门委员会报告。
第三十二条 政府投资综合管理部门应当按照国家的有关规定,对政府投资项目的前期准备、工程建设、竣工验收、产权登记等环节进行稽查。
第三十三条 审计部门应当对政府投资项目预算的执行情况和决算进行审计监督,其审计结果对建设单位、设计单位、施工单位和监理单位均具有约束力。

第三十四条 监察部门应当加强对政府投资项目的前期准备、工程建设、竣工验收、产权登记的全程监察,对招投标、设计变更、政府采购、资金拨付等环节应当进行重点监察。对于工程的设计变更要分析原因,查清责任。

政府投资项目的管理应当接受新闻舆论和社会各界的全面监督。

第八章 奖惩措施

第三十五条 政府投资项目应当建立奖励制度。达到省级以上(含省级)优质工程标准,且工程节余资金超过批复概算15%的政府投资项目,应当对建设单位给予奖励。

第三十六条 建设单位有下列行为之一的,责令限期整改,并依法追究建设单位负责人和直接责任人的责任:
(一)未依法组织招标或政府采购的;

(二)未经批准擅自提高建设标准、扩大投资规模的;
(三)转移、侵占或者挪用建设资金的;
(四)未经竣工验收或者验收不合格即交付使用的;
(五)其他严重违反本办法和相关法律法规规定的。

第三十七条 勘察、咨询、设计、施工、监理单位有下列行为之一的,依法进行处罚;造成损失的,依法追究赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)勘察严重失实的;

(二)设计存在重大缺陷的;

(三)咨询评估弄虚作假的;

(四)有意扰乱建筑市场、恶意压低工程报价的;

(五)未履行监理职责,发生以次充好、偷工减料现象的;

(六)不履行合同约定义务的;

(七)造成重大质量事故的;

(八)其他严重违反本办法和相关法律法规规定的。

第三十八条 发展改革、财政、审计、国土、规划、环保、建设等有关部门有下列行为之一的,责令限期纠正,并追究部门主要负责人和直接责任人的行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)违规批准可行性研究报告或者设计文件的;
(二)违规拨付建设资金的;

(三)未按规定时限办结项目实施相关手续的;
(四)其他严重违反本办法和相关法律法规规定的。
第三十九条 国家机关及有关单位的工作人员在政府投资项目建设过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的,依法追究行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第九章 附 则

第四十条 各县、区人民政府的政府投资项目管理参照本办法执行。
第四十一条 本办法自2005年6月1日起施行。此前发布的有关大庆市政府投资项目管理规定中与本办法相抵触的,执行本办法。