山西省太原市人民政府


太原市人民政府令

第51号


　　《太原市经济适用住房管理办法》已经2005年11月17日市人民政府第21次常务会议通过，现予发布，自2006年1月1日起施行。



市长 李荣怀　

2005年11月28日



太原市经济适用住房管理办法

第一章　总则




　　第一条　为建立以城镇中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，解决城镇中低收入家庭的住房需求，规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人的合法权益，根据有关规定，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
　　住房困难户较多的工矿区和困难企业，利用自用划拨土地集资、合作建房必须按照经济适用住房的有关规定严格执行。


　　第三条　在本市城镇范围内国有土地上从事经济适用住房的建设、交易，实施经济适用住房管理，适用本办法。


　　第四条　购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。


　　第五条　市房地产管理局（以下简称市房地局）是本市经济适用住房行政主管部门，负责经济适用住房的实施和管理工作。
　　市发改、建管、国土、规划、财政、物价等有关部门和金融机构按照各自的职责分工，负责经济适用住房有关工作。


　　第六条　经济适用住房的建设、交易和管理，必须坚持公开、公正、公平原则。
　　任何单位和个人都有权对经济适用住房的建设、交易和管理活动中的违法行为进行投诉举报。
第二章　开发建设




　　第七条　经济适用住房建设应当符合城市总体规划，合理布局，以成片开发为主。


　　第八条　按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标投标制度。参与招标的房地产开发经营企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
　　市房地局根据经济适用住房建设年度计划和《规划设计条件通知书》，对符合项目法人招投标的经济适用住房建设项目在媒体上公示后进行公开招标。各有关部门根据招投标结果按规定程序为中标人办理经济适用住房项目的规划、用地、工程、施工等相关手续。
　　经济适用住房项目的工程设计、施工、监理和物业管理应当实行招投标。


　　第九条　经济适用住房建设项目要严格控制户型标准，要以中小户型为主，严格控制大户型。住房面积为60－80平方米的中小户型不得低于70％，住房面积为100平方米左右的中户型不得超过20％，住房面积为140平方米左右的大户型不得超过10％。
　　项目的户型标准（户型面积和户型比例）由市房地局审查。开发建设单位应当在开工前将经济适用住房的户型、面积等资料，报市房地局备案。


　　第十条　经济适用住房建设管理实行合同管理制度。经济适用住房建设单位要同市房地局订立《太原市经济适用住房建设项目合同书》，建设单位要严格按照合同约定的开发期限、质量标准、开发建设要求等条款进行建设。


　　第十一条　经济适用住房建设项目实施《房地产项目手册》管理制度。房地产开发企业应当将经济适用住房开发建设过程中的主要事项记录在《房地产项目手册》中，并按月报市房地局查验。
第三章　优惠政策




　　第十二条　经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。由市国土局依据经济适用住房年度建设计划、结合项目储备情况向省国土部门申请纳入土地利用年度计划，统一办理预审和土地转用，由建设单位申请办理用地手续。
　　严禁以经济适用住房名义取得划拨土地，改变土地用途，变相搞商品房开发、销售。


　　第十三条　经济适用住房建设可享受以下优惠政策：
　　1、属于建设和经营中的行政事业性收费的，减半征收；属于服务性费用的，按低限收取；属于保证金、押金性质的，一律免交；
　　2、经济适用住房项目小区外的基础设施建设费用，由政府承担，并同步规划和建设。
　　3、营业税等税费的减免按照国家有关规定执行。


　　第十四条　经济适用住房建设实行交费登记卡制度。各收费单位向经济适用住房建设单位收取费用时，应当填写房地产开发企业交费登记卡。收费的部门和单位必须按规定如实填写收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容，并加盖公章。拒绝填写或者不按规定要求填写的，房地产开发经营企业有权拒交，并向市物价局举报。
第四章　价格的确定和公示




　　第十五条　经济适用住房销售价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度按照国家发展改革委、建设部《经济适用住房价格管理办法》和《山西省经济适用住房价格管理实施办法》规定的成本构成、价格审批程序审批确定，并向社会公示。


　　第十六条　房地产开发经营企业应当在经济适用住房销（预）售前，核算住房成本并提出书面定价申请，报市物价局确定。


　　第十七条　市物价局会同市建管委和市房地局分项目核定经济适用住房价格。
　　市物价局在接到房地产经营企业的定价申请后，应当会同市建管委、市房地局审查成本费用，核定销（预）售基准价格。


　　第十八条　经济适用住房销售实行明码标价制度。销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
　　经济适用住房开发建设单位要在销售场所显著位置公示经审批确定的经济适用住房基准价格和批准文号，接受社会监督。
第五章　交易和售后管理




　　第十九条　经济适用住房建设单位到市房地局申请办理销（预）售登记备案手续，并按照销（预）售房屋套数领取《太原市经济适用住房申购审核表》。市房地局将登记备案后的经济适用住房项目坐落位置、套数、面积等信息向社会公布。


　　第二十条　申请购买经济适用住房的中低收入住房困难家庭，应当符合下列条件：
　　（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或者市人民政府确定的供应对象；
　　（二）无房或者现住房面积低于市政府规定标准的住房困难家庭；
　　（三）家庭年收入低于4万元，或者家庭年收入低于县（市）人民政府划定的收入线标准的；
　　（四）市人民政府规定的其他条件。申请购买经济适用住房的套型面积，应符合国家和省规定的标准。


　　第二十一条　购买经济适用住房申请人须提交家庭户口簿、身份证、所在单位或者街道办事处出具的家庭成员收入证明、住房情况证明及其他有关证明材料到经济适用住房项目建设单位领取并如实填写《太原市经济适用住房申购审核表》。


　　第二十二条　经济适用住房项目建设单位应将收回的《太原市经济适用住房申购审核表》报市房地局。市房地局在7个工作日内完成核查。对于不符合条件的，应当向申请人说明不能购买的理由；符合条件的，由申请人工作单位或者所属居委会进行公示，公示时间不少于15个工作日。经公示有投诉的，市房地局要会同有关部门调查、核实；对无投诉或者经核查投诉不实的，批准其购房，核发《经济适用住房准购证》。


　　第二十三条　经济适用住房销（预）售实行合同网上备案制度。符合条件的申请人购买经济适用住房后，经济适用住房开发建设单位应当及时在市房地产信息系统备案，向社会公布，接受监督。


　　第二十四条　经济适用住房取得房屋所有权证书后上市交易，按规定缴纳税费和土地出让金，其所得归个人所有；经济适用住房上市统一缴纳成交价1％的土地出让金，土地使用期调整为70年；关于已购经济适用住房上市交易时营业税、个人所得税的减免按国家有关规定执行。个人购买的经济适用住房在未向政府补缴土地收益前，不得用于出租经营。


　　第二十五条　经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再申请购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格扣除折旧后出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。
第六章　罚则




　　第二十六条　不按《太原市经济适用住房建设项目合同书》约定的条款执行，擅自转让项目经营权、不按时填报《房地产项目手册》的，由经济适用住房行政主管部门处以1万元以上3万元以下的罚款。


　　第二十七条　擅自变更项目户型面积和户型比例的，由经济适用住房行政主管部门处以每户1万元以上3万元以下的罚款。


　　第二十八条　擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房或者组织未取得资格的家庭集资、合作建房的，由经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房或者集资、合作建房与商品房价格差，并可对建设单位每出售、出租一户处以1万元以上3万元以下的罚款。


　　第二十九条　擅自改变项目规划的，由规划行政主管部门按照有关规定进行处罚；擅自改变经济适用住房或者集资、合作建房用地用途的，由土地行政主管部门依法予以处罚；擅自提高经济适用住房或者集资、合作建房销售价格的，由价格行政主管部门依法处罚。


　　第三十条　对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或者集资、合作建房的个人，由经济适用住房主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款；对出具虚假证明的单位，由经济适用住房主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。


　　第三十一条　管理经济适用住房的工作人员，有下列行为之一的，由有关部门按规定给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）未按规定程序和时限办理的；
　　（二）未按规定收费的；
　　（三）弄虚作假，协助当事人隐瞒真实情况的；
　　（四）索取和收受他人财物的；
　　（五）具有其他不依法履行监督管理职责或者监督管理不力行为的。
第七章　附则


　　第三十二条　本办法所称经济适用住房基准价格，为同一期工程开发住房的经济适用住房基准价格。


　　第三十三条　本办法具体运用中的问题由太原市房地产管理局负责解释。


　　第三十四条　本市所属县（市）进行经济适用住房建设、交易，实施经济适用住房管理，可以参照本办法执行。


　　第三十五条　本办法自2006年1月1日起施行。此前已经购买和签订买卖合同或者协议的经济适用住房，仍按原有规定执行。

日本可选择式公司治理结构的基本特征

国浩律师集团（上海）事务所 俞 文


众所周知，在世界各国公司治理结构的模式中，主要有以英美法为代表的一元制结构和以德国法为代表的二元制结构。简单地说，所谓一元制结构，就是公司的业务执行机关董事会与监督机关监事会合而为一，只设董事会，而在董事会之下选任最高执行长官（CEO）负责经营，设立以独立董事构成的监督委员会履行监督职责。二元制结构则是将业务执行机关的董事会与监督机关的监事会分立，使其职责分明，各司其职。二者的优劣，可以说仁者见仁，智者见智。二元制着重于监督的独立性，而一元制强调的是监督的及时性以及及时监督之下的经营的高效率。不过，从采用两种不同治理结构的代表国家的实际效果来看，二者很难分出伯仲，可以说有异曲同工之妙。事实上两种模式确实也有趋同的倾向。或许正因为如此，目前采用这两种不同治理结构的国家中间并没有哪一个国家要放弃自己的模式而改用另一模式的动向。
不过，倒是有些国家为了能两种治理结构都“为我所用”，就将两种模式同时规定在法律中，允许公司通过章程选择其中的一种模式作为公司的治理模式，这就是所谓可选择式公司治理结构模式。法国是这种模式的代表。①日本从2004年开始也走上了与法国一样的路，只是日本的可选择式治理结构中的一元制和二元制自有特色。
日本公司法向来被认为是当年中国制定公司法时的主要参照，因此，本文希望通过考察日本可选择式公司治理结构的采用背景和特点，以期找到可供我们借鉴的有启示意义的东西。

一、 日本二元制结构的特征和2002年商法修改
介绍日本二元制公司治理结构内容的文章国内报刊上已有很多，在此毋庸赘述，但为了下文论述的需要，还是有必要简要介绍其基本特征。
尽管日本现行商法自1898年制定以来经过数十次修改，但二元制的公司治理结构基本未变。根据日本商法的规定，公司的机关由股东大会、董事会和监事会（资本金在5亿日元以上或者负债总额在200亿日元以上的大公司）构成。股东大会最主要的职责之一是选任董事和监事；董事会由代表董事和一般董事构成，代表董事具有业务经营权，且可以不限于一人，董事会具有业务决策权，同时具有监督代表董事和其他董事的权利；监事会至少由3人监事组成，其中必须有独立监事和由监事互选出的常勤监事。
日本学者普遍认为，二元制结构中董事会的构成特点源于美国法，是在日本原有的公司治理结构上嫁接了美国法关于董事会的规定，其目的就是希望通过强化董事会对代表董事的监督权而提高监督效果。但是这一做法也受到一部分学者的批判，认为这一做法不但没有实现原来的设想，相反由于董事会既作为业务的决策机关又作为业务的监督机关，结果导致董事会与监事会的职责发生重叠，使二者职责不清；同时被监督者的代表董事又是监督机关的成员，这样不可避免地出现了自己监督自己的矛盾。②而美国公司法上董事会的基本特征是，董事会的成员必须有一半以上的独立董事，且董事会下设的监事委员会、提名委员会、报酬委员会等也必须由一半以上的独立董事构成，各委员会各司选任、监督CEO之职。
另一方面，包括中国国内许多学者在内，许多人常常将日本的二元制与德国模式相提并论，甚至将二者混为一谈。其实，二者也有本质上的区别。主要表现在，德国的公司治理结构的最主要特征是监事会的共同参加制度，即监事会中职工监事的人数至少占一半，并且董事会中必须至少有一名职工董事；同时，董事的选任权不在股东大会而在监事会，且必须是通过监事会的绝对多数选任。这就决定了德国的监事会不像日本的监事会是与董事会并列，而是凌驾于董事会之上，从而保证了监督的有效性。而日本的监事会则是被置于与被监督者董事会同等甚至是下位的位置上，而被监督者代表董事则居于公司权力的最高点，因而监督缺乏制度机制。
日本二元制结构的上述特点，其实既有德国二元制的基本特征，又有美国法的影子，正因如此被日本有的学者认为是一个折衷型模式，是一个似是而非的东西。这与当初希望通过将两种模式的长处经过嫁接处理而达到效果相长的愿望背道而驰，从结果来看不论是业务执行的效率性还是监督的有效性效果都并不明显。究其原因，日本企业文化中终身雇用制、公司总经理位居公司权力顶点等特点成为二元制治理结构作用发挥的不可逾越的障碍。正因如此，日本学者普遍认为，通过修改公司法对二元制结构的改进已经达到了极限，必须另辟蹊径，导入一元制公司治理结构。
进入上世纪80年代以后，由于美国经济的持续景气，英美法的一元制模式也受到关注和青睐，甚至可以说成了世界各国纷纷效仿的对象。日本也不可避免的受到了这一风潮的影响。特别是上世纪90年代以后泡沫经济的破灭，使得日本国内开始出现直接引进英美法的一元制模式的呼声。在这种背景下，从2000年起日本法务省提出为确保公司治理的实效性、适应高度信息化社会的现实、改善企业融资的手段、对应企业经营活动的国际化的角度出发，开始审议公司法修改问题。2002年2月提出了商法部分修改要纲，并于同年5月得到国会通过，2003年4月开始施行。在这个要纲中规定，大公司可以在公司章程中选择适用设置委员会的公司治理结构，所谓设置委员会的公司治理结构就是英美法的一元制结构。从此，在公司治理的模式选择上，大公司有了更大的余地，既可选择原有的二元制结构，也可以选择一元制结构。③

二、日本一元制结构的基本特征
　 按照商法部分修改要纲的规定，大公司在章程中可以选择设置委员会的公司治理结构。在这种结构中，只设董事会，不设监事会。董事会下设提名委员会、监督委员会和报酬委员会，分别由3人以上的董事组成，且半数以上必须为独立董事。同时，由董事会选任的执行官或代表执行官进行业务经营管理。这样，董事会不仅具有业务经营的决策权，同时具有对执行官或代表执行官的监督权。具体包括：①决定公司经营方针、②决定为履行监督职责必需的事项、③执行官为多人的情况下决定执行官的业务分管以及与业务指挥命令有关的事项、④决定成立各委员会、⑤选任和解任执行官、⑥决定代表执行官以及共同代表执行官、⑦审议资产负债表、损益表、营业报告、利润分配方案及其明细表、⑧审议对受到公司章程约束的股份转让以及决议未通过的情况下决定优先收购权、⑨决定股东大会的召开、⑩决定提交股东大会的议案的内容、⑪召开董事会以及确定应通知的董事名单、⑫承认董事或执行官与公司的关联交易以及行使介入权、⑬承认董事或执行官与公司的利益冲突交易、⑭在新股预约权受到限制时对新股预约权转让的承认、⑮决定年中分红等。
同时，各委员会的权利分别为：提名委员会主要审议股东大会对董事选任或解任的提案；监督委员会主要对董事和执行官的业务执行情况进行监督，审议股东大会提出的聘请或解聘审计机构以及关于不再续聘审计机构的提案；报酬委员会决定每个董事和执行官的报酬。
而执行官的权利来自董事会的授权，主要决定上述董事会权利以外的事项。按照规定，公司必须选任代表执行官，且执行官的权利不得委托给董事。
　　从董事会、各委员会以及执行官三者的关系来看，在这种一元制结构下，公司的业务执行权大幅度地由董事会移交给了业务执行官，使业务执行的速度和效率大大提高，而与此同时，为了强化对业务执行官的监督，将业务执行官的选任和解任权留在董事会，这样除了可以发挥董事会自身的监督职能，同时又可以通过设置的各委员会对业务执行官进行监督。从各委员会的成员均是由组成董事会的董事组成这一点来看，各委员会是董事会的内部组织；但从各委员会的委员必须是由半数以上的独立董事组成，并且各委员会分别有不同的权限这一点来看，各委员会又保持了各自的独立性。董事会的权限通过各委员会行使的同时，为加强二者的紧密联系，又要求各委员会必须及时地向董事会报告各自的工作情况。上述种种规定，再加上监事会委员具有的单独监督权、禁止监事会委员与执行官的兼任、禁止董事进行具体业务经营等机制设计，使得董事会、各委员会以及执行官三者之间既能独立行使各自的权利，又能互相协作，紧密联系，达到既能决策迅速又能监督及时的效果。所以，在日本这一治理结构不但受到各方好评，也被给予厚望。可惜的是，由于日本商法修改案实施不久，这一治理结构到底实际效果如何尚难做出判断。

三、日本商法修改给我们的启示
我国公司法实施以来已经有十多年的历史，这十多年来大公司特别是上市公司连续不断的违规事件和丑闻事实上说明，我国公司法中所设定的公司治理结构上存在着严重的制度缺陷。对此，国内报刊上指出这一缺陷并提出完善意见的专家学者的论述已有许多。不过，需要强调的是，我国公司治理结构中存在的缺陷并不是采用了哪一种治理结构的问题，也并不仅仅是由于立法技术上的不足。正如前文所述，不论是公司治理结构的一元制还是二元制，从实际效果上来看并没有优劣之分，相反，二者殊途同归，异曲同工。问题的关键是，如何将两种典型的治理结构与本国的企业文化、历史、政治背景、社会情况以及国民特征结合起来，创造出一种符合本国特色的治理结构来。也就是说，公司治理结构所涉及到的问题并不仅仅是公司的管理机构的安排和权利分配的问题，还会与一国的政治经济制度、历史、企业文化以及国民道德等其他诸多问题紧密相关。日本商法修改的历史提示我们，我们在完善公司法时，需要更加深入地研究我国的历史、企业文化以及国民道德，而不是只停留在技术层面的到底是选择一元制还是二元制的争论上，虽然在技术上使法律更完备、更具体也非常重要。因此，在完善我国公司治理结构时，除了提高立法技术以外，还要重视以下问题：
第一， 董事以及高级管理人员的诚信和忠实义务是公司治理结构的一项重要内容。董事以及高级管理人员的诚信和忠实义务的履行情况是与其道德水平有直接关系的，而发达国家的公司治理结构的制度设计是以其国民的普遍道德水平作基础的，因此，设计符合我国国情的公司治理结构需要客观地认识目前我国企业高级管理人员的职业道德状况。在立法上要细化董事以及高级管理人员的责任和义务内容，加大对其违法行为的处罚力度。
第二， 众所周知，公司治理结构中的董事会、监事会以及股东大会的权利分立来源于早期的三权分立的民主政治思想。可以说，公司治理结构本身就是民主政治的缩影。因此，提高公司治理水平需要提高企业管理人员的民主管理企业的意识。换句话讲，提高全社会的民主政治思想对提高公司治理水平具有重要意义。
第三， 公司治理问题不仅仅是公司法的问题，还涉及到刑法、民法以及其他部门法，也就是说，任何一个国家的公司治理的水平与其整个国家的法制水平紧密相关。我们不能指望仅仅靠完善公司法而提高公司治理水平。因此，完善我国公司治理结构需要同步完善其他相关法律法规，全面提高立法水平。