二手房交易中“阴阳合同”之法律效力分析

宋晓锋


1.案情简介

　　2008年9月，王某购买李某位于北京朝阳区一套商品房，双方签定的《购房合同中》约定的房款总价为126万。为了避税，网签时约定的房款为86万。王某办理完产权过户后向李某共支付房款86万，并拒绝向李某支付另外的40万房款，由此形成纠纷。

2.“阴阳合同”之含义及效力分析

2.1在二手房交易过程中，买卖双方签订“阴阳合同”的现象较为普遍。所谓“阴阳合同”，是指在买卖双方在交易中同时签订两份不同的合同。“阳合同”是给房屋管理部门和税务管理部门备案的购房合同，价格一般比较；“阴合同”是指双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格。

2.2买卖双方签订“阴阳合同”的主要目的是欺骗登记部门，目的是少缴税费。那此类合同的效力如何？笔者认为，一般情况下，阴阳合同中“阴合同”有效、“阳合同”无效。

　　第一，“阴合同”是双方真实意思表示，合同本身未违反法律法规强制性规定，亦非双方恶意串通故意损害国家利益，符合合同法的生效要件，双方均应遵照执行。

　　第二，“阳合同” 是买卖双方为了规避应当缴纳的税费而订立，为办理过户需要，双方并不遵守执行，虽然是当事人双方真实的意思表示，但这种在纳税申报时故意少列收入的方式严重违反了我国税收征管法的强制性规定，“阳合同”是以合法形式掩盖少缴税款的非法目的。

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”可知，“阳合同”应确认为无效。

　　本案中，王某与李某签订的《购房合同中》是合法有效的，而双方进行网签的合同是无效的，王某应再向李某支付房款40万元。

3. “阴阳合同”之风险

　　虽然阴阳合同在一定程度上能够规避目前交易的部分税费，但是也存在一定的风险。

　　首先，双方在合同中做高房价多贷款的行为，是一种的欺诈行为，一旦被发现，贷款银行可申请此贷款合同无效，并要求贷款方赔偿相应损失。

　　其次，双方在合同中做低房价少缴税的行为，是一种法律上明确禁止的逃税违法行为。一旦被查明属实，纳税人就要承担相应的法律责任，当事人不仅要补税，还要罚款，甚者构成犯罪，面临牢狱之灾。根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条之规定，如果逃避交纳的数额达到1万元，买卖双方当事人就涉嫌偷税罪，而且还是共同犯罪。

　　再次，签订黑白合同对买卖双方还存在着其他法律风险。对卖房者而言，如果私下签订的另一份合同（黑合同）约定不明确或不详细，卖房者也有可能被买方钻了空子，只按照“白合同”的价格支付购房款。如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付房管局签订的合同中标示的价格，买方将会遭受大额损失。在此，笔者提醒房屋交易双方不要为了为了少交税费铤而走险，日后难免会有更大的麻烦。

宋晓锋，河北定州人，管理学学士，法律硕士，北京市丹宁律师事务所律师
主要业务领域：房地产、公司法律事务、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁
咨询电话：13121692405

福建省厦门市人民政府


厦门经济特区外国人“特区旅游签证”管理规定

　（１９９５年７月２４日　厦门市人民政府令第14号）


　　第一条　为在厦门实施自由港某些政策，简化手续，方便外国人进出厦门经济特区，促进特区的繁荣发展，做好特区旅游签证及其管理工作，根据《中华人民共和国外国人入境出境管理法》及其实施细则，特制定本管理规定。


　　第二条　外国人从境外前来厦门经济特区旅游、经商、贸易，可凭有效护照直接向厦门口岸签证机关申请办理特区旅游签证。


　　第三条　厦门口岸不受理持特别、官员、外交、公务护照的外国人的特区旅游签证的申请。但同我国政府签订有关签证协议的国家人员入出境，按协议执行。


　　第四条　凡属于《中华人民共和国外国人入境出境管理法》及其实施细则规定的不准入境人员，口岸不受理特区旅游签证的申请。


　　第五条　外国人申请特区旅游签证时免填签证申请表，免交照片，但需填写入境登记卡，接受边防检查。


　　第六条　经厦门口岸签证机关审查同意后，给予办理“准持证人壹次入境有效在厦门停留五天”字样的外国人特区旅游签证。


　　第七条　外国人旅游团需办理特区签证的，组团单位应事先将有关人员的基本情况报厦门市公安局出入境管理处。


　　第八条　持特区旅游签证的外国人，住宿于宾馆、旅馆的，应凭有效证件填写临时住宿登记表。住宿在居民家中、自购房、企事业单位或机关团体以及外国驻厦机构内的，须于抵达后二十四小时内由留宿单位或本人持证件到当地公安派出所申报临时住宿登记。


　　第九条　外国人持特区旅游签证进入厦门经济特区后，需延长停留时间或前往厦门经济特区以外的其他地区，应按下列规定向厦门市公安局提出申请，办理加签手续：
　　（一）填写签证申请表；
　　（二）交近期１寸半身正面免冠照片两张；
　　（三）提供与申请事由有关的材料。


　　第十条　厦门市公安局在厦门经济特区检查站和厦门市公安局出入境管理处设立办理加签手续的办事机构。


　　第十一条　厦门经济特区检查站在机场、和平码头、火车站及高崎联检大楼等通往内地的通道上设立检查点，持“特区旅游签证”并办妥加签手续的外国人必须从上述通道进入内地，并主动向边防检查人员交验护照、证件和签证。检查人员视情对进入内地的外国人进行抽查。


　　第十二条　持特区旅游签证的外国人必须遵守我国入出境法规。其活动范围限于厦门岛和鼓浪屿岛内。未办理加签手续，进入内地或逾期停留的，属非法居留。
　　外国人违反前款规定按《中华人民共和国外国人入境出境管理法》及其实施细则处罚。


　　第十三条　本规定由厦门市公安局负责解释。


　　第十四条　本规定自１９９５年８月１日起施行。