深圳经济特区不动产拍卖管理暂行规定

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深圳经济特区不动产拍卖管理暂行规定

广东省深圳市人民政府


深圳经济特区不动产拍卖管理暂行规定
深圳市人民政府


第一章 总 则
第一条 为加强深圳经济特区(以下简称特区)不动产拍卖市场的管理,保证拍卖活动依法进行,维护当事人的合法权益,根据国家、省有关法律、法规,结合特区实际情况,制定本规定。
第二条 特区不动产拍卖,由深圳市不动产拍卖行负责进行。深圳市不动产拍卖行是事业性服务机构,依法取得法人资格,按照本规定及其他有关法律、法规,开展不动产拍卖业务。
深圳市房地产管理部门是深圳市不动产拍卖活动的主管机关。
第三条 本规定适用于特区的不动产拍卖活动,在深圳特区内的不动产拍卖,均须委托深圳市不动产拍卖行进行。
第四条 本规定所称不动产,是指土地使用权及土地之上的建筑物、附着物所有权;
“拍卖物”是指被委托拍卖的不动产;
“拍卖人”是指深圳市不动产拍卖行;
“委托人”是指委托拍卖人拍卖其有权处理不动产的单位和个人;
“竞买人”是指参加竞购拍卖物的单位和个人;
“竞得人”是指以最高应价买得拍卖物的竞买人。
第五条 拍卖活动实行公开竞价与招标方式,遵循公平、公正、公开的原则进行。

第二章 拍卖物
第六条 除第八条规定之外的不动产,均可委托拍卖人进行拍卖。
第七条 除国家另有规定外,下列不动产须委托深圳市不动产拍卖行进行拍卖;
(一) 因行政行为需要变卖的不动产;
(二) 无主不动产;
(三) 其他依法应拍卖的不动产。
第八条 下列不动产禁止拍卖;
(一) 国家法律、法规禁止买卖、转让的不动产;
(二) 所有权有争议的不动产;
(三) 处分权有限制或有争议的不动产;
(四) 已被采取司法、行政强制措施的不动产;
(五) 其它不能拍卖的不动产。
第九条 拍卖全民所有的不动产,须经县(区)以上人民政府或其授权机关批准。国家另有规定的,按国家规定执行。
第十条 共有不动产的拍卖,须经全体共有人书面同意。
第十一条 已发生租赁关系的抵押贷款的不动产拍卖后,原租赁关系按《广东省经济特区抵押贷款管理规定》的有关规定办理。

第三章 拍卖人
第十二条 拍卖人根据委托人的委托,依法进行拍卖。
第十三条 拍卖人不得参加竞买活动,亦不得委托他人或代理他人参加竞买活动。
第十四条 拍卖人不得将拍卖物再委托他人拍卖。
第十五条 拍卖人对委托其占管的拍卖物负保管责任。
第十六条 拍卖人有权按规定收取拍卖费用。
第十七条 拍卖人不按委托拍卖合同条款出售拍卖物,由此而造成的损失,由拍卖人负责赔偿。

第四章 委托人、竞买人和竞得人
第十八条 委托人对拍卖物须拥有处分权。委托人隐瞒拍卖物存在争议、被查封或其他强制措施等情况而造成竞买人、竞得人损失的,委托人应承担由此产生的法律责任,拍卖人负连带责任。
第十九条 因不动产的抵押需要拍卖抵押物,由抵押权人委托拍卖人进行拍卖。
第二十条 因司法、行政行为所需拍卖的不动产,由作出上述决定机关委托拍卖人进行拍卖。
第二十一条 因债务清偿涉及以不动产抵偿的,由债权人和债务人双方同意并委托拍卖人进行拍卖。
第二十二条 无主不动产的拍卖,由房地产管理部门委托拍卖人进行拍卖。
第二十三条 委托人有权取得拍卖物的应得价金。
第二十四条 委托人应向拍卖人支付拍卖费用,拍卖的费用可从拍卖物价金中扣除。
第二十五条 委托人与拍卖人可以协商确定拍卖物的保留价格,拍卖人不得低于保留价格出售拍卖物。
第二十六条 委托人不得参加竞价,但在拍卖前拍卖人有明确宣布委托人有保留价格时,委托人在拍卖中可享有一次应价权。
第二十七条 竞买人一经应价不得反悔,但当其他竞买人的应价高于其应价时,其应价即失去约束力。
第二十八条 拍卖成交后,委托人由于拒不交付或迟延交付拍卖物造成竞得人损失的应负责赔偿。
第二十九条 拍卖成交后,竞得人拒不支付或未按规定时间支付价金的,拍卖人有权对拍卖物再行拍卖,再行拍卖支出的费用由原竞得人承担。如再行拍卖的价金少于原拍卖的价金,其差额由原竞得人补足。

第五章 拍卖方式
第三十条 根据拍卖物的性质委托人的意愿,拍卖人可采用公开竞价、招标方式拍卖。
第三十一条 公开竞价方式:由拍卖主持人宣布拍卖物的底价,然后由竞买人竞相加价,当无人继续加价时,由拍卖主持人定槌成交。
第三十二条 招标投标方式:由拍卖人公布拍卖物的有关情况,竞买人在规定的时间内将应价密封寄送给拍卖人,由拍卖人按期当众开标,拍卖物由最高应价者得。当应价相同时,由先寄送者得。

第六章 拍卖程序
第三十三条 委托人委托拍卖须向拍卖人提交下列有关证明文件:
(一) 个人身份证明;
(二) 企、事业单位的营业执照或政府批文;
(三) 法定代表人证明书和法人授权委托书;
(四) 拍卖物的产权证明;
(五) 对拍卖物有处分权的证明文件;
(六) 拍卖物的详尽资料;
(七) 其他有关证明文件。
第三十四条 拍卖人依有关规定对委托人和拍卖物进行审查合格后,与委托人签订《委托拍卖合同》。
《委托拍卖合同》应包括以下内容:
(一) 委托人、拍卖人的名称(姓名)、住所、法定代表人、代理人;
(二) 拍卖物的名称,所在位置、数量、面积、使用年限及用途;
(三) 拍卖物的交付方式;
(四) 拍卖费用条款;
(五) 价金的取得条款;
(六) 拍卖方式;
(七) 拍卖期限;
(八) 拍卖程序中止和终止的条件;
(九) 违约责任;
(十) 签约日期和合同的有效期限;
(十一) 其他需要约定的条款。
第三十五条 因银行抵押贷款所产生的拍卖申请,抵押权人必须先向房地产登记机关提供抵押人的违约或其他依法可提请拍卖的证明资料,由房地产权登记机关发出抵押物的占管通知书,然后向深圳市不动产拍卖行申请拍卖。
第三十六条 拍卖人应在拍卖十五日前发布公告。公告应包括以下内容:
(一) 拍卖时间、地点;
(二) 拍卖物的基本情况;
(1)本规定第三十四条第(一)、(二)项的内容;
(2) 拍卖物使用、占管或租赁状况;
(3) 产权性质;
(三) 拍卖物转让后应缴纳的税费种类;
(四) 竞买人的条件;
(五) 竞买保证金;
(六) 拍卖方式;
(七) 其他需要公告的事项。
拍卖人应对公告内容的真实性负责。由于公告不真实,造成竞买人损失的,拍卖人应负赔偿责任。
第三十七条 公告期间,拍卖人应当备有拍卖物的有关资料供竞买人查询,并提供实地查勘的方便。
第三十八条 竞买人在参加竞买前,须向拍卖人提交下列有关证明文件;
(一) 个人身份证明;
(二) 企、事业单位的营业执照或政府批文;
(三) 法定代表人证明书和法人授权委托书;
(四) 资信证明;
(五) 其他有关证明文件。
第三十九条 拍卖人对竞买人的资格审查合格后,发给竞买证,并收取保证金。
第四十条 拍卖人在公告确定的时间、地点进行拍卖。拍卖成交后,竞得人与委托人或拍卖人签订《不动产拍卖转让合同书》。除即时清结外,竞买人必须交付成交额20%的定金。
第四十一条 拍卖成交后,在拍卖行签订《不动产拍卖转让合同书》时,竞得人应向拍卖人交付成交额1. 5%的拍卖手续费,并按拍卖合同书的规定如期向拍卖人付足价金。
第四十二条 拍卖人依法收取的拍卖物价金,按下列顺利处分:
(一) 偿付因拍卖不动产而支出的一切费用;
(二) 扣缴拍卖物本应向国家缴纳的税款;
(三) 代交因不动产转移登记所应支付的税费;
(四) 所剩价金交委托人。
第四十三条 拍卖程序因下列情形之一而中止:
(一) 拍卖物的处分权发生争议,司法、行政机关发出中止拍卖书面通知的;
(二) 公告期间对拍卖物所有权有争议尚未裁定的;
(三) 委托人申请中止拍卖程序,经拍卖人同意的;
(四) 发生不可抗力或意外事故,使拍卖活动暂时不能进行;
(五) 其他约定可以中止拍卖程序的事件发生。
中止拍卖由拍卖人宣布,待中止拍卖的事由消失,拍卖继续进行。
第四十四条 拍卖程序因下列情形之一而终止:
(一) 拍卖物无人认购;
(二) 经司法、行政机关确认委托人对拍卖物没有处分权;
(三) 委托人申请终止拍卖,经拍卖人同意的;
(四) 拍卖物在拍卖前灭失;
(五) 其他约定可以终止拍卖程序的事由发生。
拍卖程序终止后,拍卖物需再行拍卖的,应重新办理委托拍卖手续。
第四十五条 委托人申请中止或终止拍卖,造成竞买人损失的,应负赔偿责任,拍卖人有过错的,承担连带责任。中止或终止拍卖程序,拍卖人有过错的,造成委托人、竞买人损失的,应负赔偿责任。

第七章 附 则
第四十六条 宝安县的不动产拍卖活动,可参照本暂行规定执行。
第四十七条 本规定由深圳市人民政府负责解释。
第四十八条 本规定自一九九一年七月一日起施行。



1991年6月14日
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试论民事执行参与分配制度

夏积龙


一.引言
在民事司法活动的执行过程中,常有被执行人对多个债权人负有给付义务,而其财产不足履行全部债务的情形,此时就涉及到如何分配被执行人现有财产的问题。解决这一问题通常是由破产法律制度来进行,而我国的破产法律制度为一般破产主义的破产法律制度,在我国破产的能力主体只能是企业法人,这只能解决正常的企业法人作为被执行人,其财产不足清偿全部债务时的财产分配问题。而对于公民、其他组织以及某些被撤消、注消或歇业时对其负有清算义务者不履行清算义务且其现有可供执行财产较少的法人企业作为被执行人时,就要适用参与分配制度来处理这一问题。
参与分配法律制度向前可以追溯至罗马法。罗马法学家保罗《论告示》第59编指出:“当债权人中的一人要求控制债务人的财产时,人们问:是否只有提出了要求的人才能够占有此财产?当只有一个人提出要求并且得到裁判官允许时,这是否使所有债权人均有了占有财产的可能性?确切地说,在裁判官允许占有之后,这不被看作是对提出要求者的允许,而被视为允许所有债权人占有财物” 。这就是最早期的参与分配思想,参与分配制度的历史由来已久。由于我国的市场经济发展时间短,涉及参与分配法律制度方面的立法较之于世界上市场经济发展较早的国家起步晚、规范少且较为原则。我国关于参与分配制度的立法仅见于最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》(以下简称《意见》)和最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(以下简称《规定》)这两个以司法解释身份出现的法律规范性文件中,而没有“法”的规范,并且在这两个法律规范性文件中也仅有12条的篇幅,且《意见》3条基本被《规定》的规定所覆盖。现根据我国的现有立法并参考其他国家和地区的有关法律规范,从参与分配制度的概念、参与分配申请人主体的范围、申请条件及分配主持法院和优先制度这四个方面结合实务中的具体情况谈一谈民事执行参与分配制度。
二、参与分配制度的概念
目前,对于参与分配制度的定义大致相同,基本都是根据《意见》第297条和《规定》第90条的规定进行叙述的。童兆洪主编的《民事强制执行新论》中的定义是:“参与分配是指在执行程序中,经申请执行人申请,人民法院据已生效的确定金钱给付的法律文书将作为被执行人的公民或其他组织的全部或主要财产查封、扣押或冻结后,申请执行人以外的其他对该同一被执行人(债务人)已取得金钱债权执行依据的债权人,因该被执行人无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务时,在被执行人的财产执行完毕前,申请加入已开始的执行程序,并将执行所得对各债权人平均清偿的一种执行分配制度。” 金永熙著《法院执行实务新论》中的定义是:“参与分配,是指已经取得金钱执行根据但未申请执行的债权人在被执行人公民或其他组织全部或主要财产已被法院因执行金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结,无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的情况下,在被执行人的财产执行完毕前,申请对被执行人的财产参与分配的一种方式。” 这两个定义都是依据《意见》第297条和《规定》第90条而作出的,他们把参与分配的被执行主体的范围仅限于公民和其他组织之中,不包括企业法人。
在当今的民事执行法律实务中,时常会遇到这样一些企业法人,它们成立于我国建立市场经济体制前期,它们的设立不规范,组织机构不规范,经营活动不规范,有的因经营亏损而自行歇业,有的因为违法而被撤销,它们中有很多企业现有可供执行的财产很少,让当事人通过破产程序来分配被执行人财产,往往被执行人现有财产不足以支付破产费用,而且破产申请人还要预交部分破产费用,对申请人来说这是得不偿失的事,而对于整个社会来讲这是对审判资源和社会资源的浪费。在国外,对此情形法院可以对公司强制清算。我国在这方面的规定却不够完善。纵观我国作为地方性法规的各地有关企业清算的条例,它们有的对企业解散后应当清算而不清算的没有规定法律责任,有规定的也只是规定了企业的责任,而对于对解散企业负有清算义务的股东、董事会的成员不履行清算义务的没有相关法律责任的规定。虽然根我国《公司法》第一百九十一条规定了公司章程规定的营业期限届满、公司章程规定的其他解散事由出现、股东会决议解散这三种解散情形,债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组,进行清算。《公司法》第一百九十二条规定了因违法被责令关闭的企业解散后由有关主管机关组织股东、有关机关及有关专业人员成立清算组,进行清算。而当今的法律规范中对“有关主管机关”不组织清算组、被指定人不履行清算义务没有制裁手段或制裁力度较小。因此这些制度在现实的司法活动中很少得到实施。正因如此有的企业的股东、董事,特别是些经营亏损自然歇业的小公司的公司股东在公司解散后根本就不履行清算义务,甚至有的人索性一走了之,让你找不到清算责任人、找不到清算所需的相关资料,使清算无法进行。即使能对这类企业依法组织清算,往往其现存资产还不足支付清算费用,这时对该企业的清算已没有什么实际意义了。此时对于被执行人的现有财产若不按参与分配的程序进行分割,对于后申请执行的债权人就会造成实体上的损害,这有违民法的基本原则——公平原则。在这种情况下,如果对该企业有两个以上的债权人持有对该企业的金钱给付执行依据,其中部分人已向人民法院申请执行,而该企业法人的资产已不足支付现有已取得执行依据的所有债权人的全部债务,其他债权人申请参与分配时,我们应把这样的被执行人作为特例列为民事执行参与分配的被执行主体。为此,我们把民事执行中参与分配法律制度中的被执行主体范围确定为公民、其他组织和某些被撤消、注消或歇业时对其负有清算义务者不履行清算义务且其现有可供执行财产较少的法人企业。这里法人企业只是特例,对于绝大部分的法人企业,其财产不足清偿全部债务时,可告知当事人依法申请被执行人破产,通过破产程序来分配其财产。由此,笔者认为对参与分配制度可作如下定义:参与分配,是指被执行人为公民、其他组织和某些被撤消、注消或歇业时对其负有清算义务者不履行清算义务且其现有可供执行财产较少的法人企业,在执行程序启动后,被执行人财产被执行完毕前,被执行人主要或全部财产被人民法院因执行金钱给付生效法律文书而查封、扣押或冻结,其财产不足清偿其全部债务时,对该被执行人已取得金钱给付执行依据的其他债权人申请参加分配被执行人财产的一种执行制度。
三.参与分配申请人主体的范围
根据《意见》第297条的规定,可以向人民法院申请参与分配的申请人,是已对被执行人申请执行的申请执行人以外的已经取得执行依据的或者已经起诉的债权人。这里所称的债权人包括了两个部分,其一是已经取得了执行依据的债权人,这些执行依据包括人民法院的生效的有执行内容的判决书、裁定书、调解书、支付令,已生效的经公证机关依法赋予强制执行力的公证债权文书,以及由仲裁机构依法作出的已发生法律效力的裁决书、调解书。持有上述生效法律文书的债权人申请参与分配时,所持生效法律文书所确定的给付义务必须没有超过法律规定的申请执行期限。其二是已经起诉的债权人,这部分人与被执行人有着一定的债权债务关系,而且这种债权债务关系因债务人不履行义务,债权人已向人民法院起诉,人民法院尚未就此作出判决书、调解书或所作出的判决书、调解书尚未生效。这里仅是已起诉的债权人,不包括向仲裁机构已申请仲裁而未取得生效仲裁裁决书、调解书的债权人。以上所称的生效法律文书所确定的义务,没有义务种类之分,可以是金钱给付义务,也可以是交付特定物之义务,对于为或不为一定行为之义务也没有作出排除性规定,也就是说对于持有这类生效法律文书的债权人因被执行人不履行法律文书所确定的义务,给债权人造成损害的,该债权人也可以申请参与分配。
根据《规定》第90条的规定,可以向人民法院申请参与分配的申请人,只是已对被执行人申请执行的申请执行人以外的已经取得金钱债权执行依据的其他债权人。这里所称的执行依据的形式种类同《意见》第297条所指的生效法律文书的种类,但对作为执行依据的生效法律文书主文部分所确定的执行内容《规定》作出了限制,它只能是金钱给付的内容,而不能为特定物的交付及行为。
比较两个规范对申请参与分配主体范围的规定,《规定》较《意见》对于申请参与分配的债权人从申请的时机和债权的种类都作出了更严格的要求。由于两者对于可申请参与分配的主体范围规定的不一致,由此就形成了在确定参与分配主体时适用两个规范的冲突。这两个冲突规范的适用较为简单,因为这两个规范均系最高人民法院的司法解释,具有同等的效力等级,它们的冲突应依新法优于旧法的原则来处理,也即在两个规范就同一问题作出不同规定时,应根据新的规范《规定》来处理。亦即自《规定》公布实施后,我们在确定可以向人民法院申请参与分配的债权人主体范围时,应依《规定》的第90条之规定处理。他们只能是已对被执行人申请执行的申请执行人以外的已经取得金钱债权执行依据的其他债权人。最高人民法院在制定《规定》这一法律规范时缩小了可以申请参与分配的债权人的范围,这是在总结我国就《意见》有关规定实施6年多的司法实践经验并借鉴他人立法经验的基础上作出的修改。这是因为执行相对于审判来说,更需注重的是效率,如果仍然按照《意见》的规定来确定参与分配申请人的范围,只要被执行人的财产没有被实际分割,任何一个债权人都还可以通过起诉来申请参与分配,而执行中参与分配的实际分割就必须推迟,直到这一债权人与被执行人之间的案件审结,该债权人的债权是否得到支持得以确定后才能将被执行人的财产进行实际分割,这往往会经历一段较长的时间。如果在这一债权人与被执行人之间的案件即将审结前,又有其他的债权人对该被执行人再提起诉讼,这势必又要延期分割。如果是多次发生这种情形,参与分配的债权额、债权人数、分配比例都必须等所有的案件审结后才能确定,这有违了执行效率原则。从另一个角度考虑,强制执行程序本身就是专门为满足有执行依据的债权人而设,不是像破产程序那样为所有债权人而设。只有有执行依据的的债权人才能申请执行,在执行程序中受到债权的清偿。没有执行依据的债权人,其申请对债务人强制执行的条件还不具备,不应当有权直接参与到执行程序中来,受到执行债权人一样的待遇 。再从我国台湾地区的立法上来对比,台湾地区的《强制执行法》第34条对可申请参与分配的债权人也作了较为严格的限制,也仅限于有执行名义 的债权人。《规定》的这一修改更有利于参与分配制度的实施,体现出执行工作的效率原则,能够使债权人的经济权益尽早得以实现。
在执行实务中常有这种情况,某一尚未审结的案件,其原告对被执行人的财产先进行了保全性查封、扣押、冻结等措施,根据我国《民事诉讼法》第九十四条的规定,“财产已被查封、冻结的,不得重复查封、冻结”,由于保全措施的效力及于该案的执行,在保全措施效力未尽时,任何单位包括其他人民法院以及同一人民法院办理其他案件时都不得重复查封、冻结或者擅自解冻。也就是说在采取保全措施的案件得以执行前,执行参与分配案件时不能处置被执行人已被这一尚未审结案件查封、扣押、冻结的财产。此时对于被执行人已被保全的财产是否主张参与分割,已申请执行、申请参与分配的申请人就需要作出选择,他们可以选择等待这一案件审结后包括这一案件的原告及其保全的财产在内,适用参与分配程序来分配被执行人财产;也可以因为未审结案件保全到的财产占被执行人现有财产份额较少或接近于适用参与分配程序该案原告应分得的份额,参与分配案的申请人选择放弃对被保全财产的分割请求,就被执行人被保全以外的财产进行分割,尽早实现可实现债权。这样看起来好像是已经起诉的债权人可以参与分配,超出了《规定》第90条对可申请参与分配的主体范围的限定,其实他能够参与分配,所基于的不是《意见》第297条的规定,他所基于的是对被执行人的财产依法申请人民法院采取了保全措施这一法律事实,他的这种参与分配申请人的资格也不能等同于一般依《规定》第90条的规定而取得的参与分配申请人,他能否与其他参与分配申请人共同分割被执行人的全部财产还要由其他的申请人来选择决定,其权能要低于其他依《规定》第90条的规定而取得申请人资格的申请人。
四.申请条件及分配主持法院
1.申请时限
关于债权人申请参与分配的申请时限,《意见》和《规定》采用了两种不同的方法作出规定,但两项规定的期限是一致的,《意见》第297条规定的是起始时间“在执行程序开始后”,而《规定》第90条规定的是终了时间“在被执行人的财产被执行完毕前”。《意见》没有规定终了时间,但它不可能延续到执行完毕后,最迟只能是在被执行人的财产被执行完毕前提出,而《规定》虽然没有对提出申请的起始时间作出规定,但它不可能早于执行程序开始前,否则就不是申请参与分配了,没有执行程序的开始,就不可能有参与分配程序。由此可以看出,两者对提出参与分配的时间规定是一致的,即申请参与分配的债权人提出申请的时限为自执行程序开始至被执行人的财产被执行完毕这一段时间。
这里的申请时限的终了时间规定的不够科学,这里的执行完毕前的“前”,人们可以理解为哪怕是执行法院的分配方案拟好了,正在进行分配时,如果此时还有债权人申请参与分配,这样就必须重新制定分配方案,如在新方案实施前又有人提出申请,势必又要重新制定分配方案,这样就会使参与分配程序显得拖沓。关于申请时限的终了时间,我们可以参考台湾地区《强制执行法》的做法,参与分配由执行法院制作分配表、指定分配期日,并规定申请参与分配申请时限终了时间为“标的物拍卖、变卖终结或依法交债权人承受之日一日前,其不经拍卖或变卖者,应于当次分配表作成之日一日前。”这样就由执行法院一次性确定了分配日,同时也确定了债权人申请参与分配的最后时限,不存在一再延期、更改分配方案的情况。
2.申请人应提交的法律文件
债权人申请参与分配所需提交的法律文件《意见》和《规定》所作的规定基本相同,债权人必须提交书面申请并附执行依据,有所差别的是《意见》要求“申请书应写明参与分配和被执行人不能清偿所有债权的事实和理由”,而《规定》没有写明“被执行人不能清偿所有债权的事实”的要求。对于根据《规定》第93条申请参加参与分配的债权人提出申请时需提交哪些法律文件《规定》未予明确,从《规定》第92条笼统地看,他就需要提交执行依据,而这些债权大都权利义务关系明确,数额确定,让他们再通过诉讼来取得执行依据,就增加了当事人的诉累,笔者认为对于这种申请人可以采用我国台湾地区的做法,以“其权利证明文件”作为执行依据提交,这样做也有利于案件的尽快执行。
3.被执行人财产状况条件
适用参与分配程序分配被执行人财产,或者说参与分配程序的起动,必须有“被执行人的财产不能清偿所有债权”的情形出现。实践中人们对于“不能清偿”有两种不同的标准。一是客观标准,《意见》的规定更倾向于这一标准,《意见》第298条规定债权人在申请书中“应写明参与分配和被执行人不能清偿所有债权的事实和理由”。从客观标准出发,人们往往很难证明被执行人的财产不能清偿所有债权,这是因为这时的被执行人往往拥有较多的债权人,作为债务人的被执行人不说,其单个债权人很难查清被执行人所负债务的总额以及其中已存在执行依据的债务总额。同时被执行人还有可能转移、隐匿财产,这样债权人也很难查清被执行人的全部财产,如果用客观的标准来要求,债权人就很难证明被执行人不能清偿所有债权。为此《规定》中就没有要求债权人证明被执行人不能清偿所有债务,而采用的是主观标准,即只要客观事实表明被执行人可能不能清偿所有债务,而债权人认为该被执行人不能清偿全部债务,即可提出参与分配申请。采用主观标准来衡量被执行人是否不能清偿所有债务,即使这种认识是错误的,被执行人有能力履行全部债务,适用参与分配程序对被执行人进行执行,既不损害被执行人的利益,也不会损害其他债权人的合法利益。由此可见,采用主观标准较之于采用客观标准更有利于案件的执行,所以后制定的《规定》对此则采用的是主观标准,不要求申请参与分配的债权人证明被执行人不能清偿所有债务。
4.分配主持法院
《规定》第91条规定“对参与被执行人财产的具体分配,应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。” 这一规定只规定了由首先查封、扣押、冻结被执行人财产的法院主持,它没有区分是保全执行中的查封、扣押、冻结还是终局执行中的查封、扣押、冻结。也就是说,不管是保全执行还是终局执行措施,我们确定主持分配的管辖法院的依据只是采取查封、扣押、冻结三措施之一的先后次序,哪个法院最先对被执行人采取了前述三执行措施之一的,就由哪个法院主持分配。
五.优先制度
参与分配的债权一般不尽相同,这就存在是否有优先的问题。如基于所有权、担保物权所享有的债权、薪酬债权、有保全的债权、普通金钱债权同时存在,它们是否享有优先权,以及优先债权之间是否有优先的效力等级,这就是参与分配制度中的优先制度。本着债权平等、公平受偿的原则,各国关于执行分配原则的规定,大致可以分为三种情况 :优先主义、平等主义、团体优先主义。而我国现行采用的执行分配原则是“混合主义” ,即优先主义和平等主义并用。
对于基于所有权、担保物权所享有的债权、薪酬债权它们的优先权在《意见》第299条、《规定》第88条第二款中有明确的规定,即这三者都具有优先权。在这三种债权同时存在时,薪酬债权作为金钱债权,它的优先效力要低于基于所有权、担保物权所享有的债权。
关于诉讼中申请人民法院采取了保全措施的债权是否具有优先权的问题,两份法律规范没有作出明确的规定,这也是业界有争议的。有人认为有优先权,其理由是:(1)一个法院的查封行为是为了本法院审理的具体案件实施的,不是为其他案件。查封是为了保证我这里的案件得到执行,我这个案件债权人得到满足,而不是为保证所有债权人能够受偿;(2)禁止重复查封,实际上就是禁止其他债权人对查封财产进行执行。另一种观点是没有优先权,其理由是:(1)民事诉讼法第九十四第并未规定查封财产如何处理,既未说是否实行参与分配,又未说在先查封的人是否有优先受偿权;(2)之所以禁止重复查封,是因为一个法院查封后,查封的效力就产生了,其他法院再行查封没有必要 。笔者认为这两种观点都有片面之处,查封优先,查封的效力就等同于抵押,其实保全措施是控制性手段,其目的是防止被告、被执行人转移、处置财产,它并不能在防止被告、被执行人转移、处置财产上设立他权利。若申请保全的债权人完全与其他没有申请保全的债权人同等分配被执行人的财产,申请保全的债权人查找被执行人财产所付出的人力、物力及其对防止被执行人转移、处置财产所作出的贡献就得不到回报,有违民法上的公平原则。对此笔者认为应当采用有限优先原则,在被执行人财产能够清偿其全部债务时,采取保全措施的债权人享有优先权;在被执行人财产不足清偿其全部债务时,采取保全措施的债权人不享有优先权,但在具体分割被执行人财产时,可以根据申请保全的债权人所付出的人力、物力及其对防止被执行人转移、处置财产的所作出的贡献大小,法官运用其自由裁量权适当调高该债权人的受偿比例。
六.结语
我国的民事执行参与分配制度的立法起步较晚,现行制度不够完善,但现实的民事执行实务中又离不开参与分配制度。有关事项还需要国家立法机关作出明确的规定或修改,如根据《规定》第93条申请参加参与分配的债权人提出申请时可否以“其权利证明文件”作为执行依据提交;设立分配表、指定分配日制度;现行的参与分配申请时限的终了时间;参与分配程序中,申请了保全的债权人能否享有优先权、法官自由裁量的幅度为多少等。这些问题得以明确后执行法官才能准确地适用参与分配制度,不至于发生不同法院间、甚至同一法院在办理不同案件时就同一问题作出不同处理的现象。



长春市城镇地产经营管理暂行办法

吉林省长春市人民政府


长春市人民政府令

第4号


《长春市城镇地产经营管理暂行办法》,业经一九九二年六月二十日市人民政府第十四次常务会议通过,现予发布施行。



市长:米凤君

一九九二年六月二十二日



长春市城镇地产经营管理暂行办法



第一条 为了加强城镇地产经营管理,保障地产经营当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》等有关法律、法规规定,结合我可地严经营的实际情况,制定本办法。

第二条 本办法所称城镇地产经营是指对有偿取得的城镇国有土地使用权(以下简称土地使用权)进行有偿转让、租赁、抵押以及其他经营活动的行为。

第三条 凡在我市市区、建制镇、独立工矿区(以下简称城镇)依法取得土地使用权的单位和个人,在规定的年限内对其土地使用权依法进行转让、出租、抵押以及其他经营活动的,均适用本办法。

第四条 地产经营实行地域管辖。城区地产经营由市房地局管辖;各县(市)、郊区地产经营由本县(市)、郊区城建局管辖。

工商、物价、财政、建设、规划、土地、税务和银行等部门应当根据职责分工,密切配合地产经营管理部门做好城镇地产经营的管理工作。

第五条 地产经营活动必须在市政府确定的地产交易场昕进行,当事人双方应当遵循公平合理、等价有偿、诚实信用的原则。

第六条 凡进行地产经营的单位和个人,必须向辖区地产经营管理部门申报地产经营登记。

未进行地产经营申报登记的单位和个人,不得进行地产经营活动。

第七条 地产经营申报登记,应当向地产经营管理部门提交下列资料:

(一)《国有土地使用证》。

(二)土地使用权有偿使用合同。

(三)地上建筑物、附着物权属证明。

(四)土地使用权转让、租赁、抵押合同(或者协议、契约)或从事其他经营活动的有关批准证件。

(五)地产经营管理部门要求提供的其他资料。

第八条 有下列情形之一的,不得进行地产经营:

(一)未取得土地使用证的。

(二)未依法办理土地使用权有偿使用手续的。

(三)土地使用权和地上建筑物、附着物权属不清或者有争议的。

(四)未按照有关法律、法规、规章规定投资开发、利用土地的。

(五)法律、法规、规章有其他禁止进行地产经营规定的。

第九条 地产经营人转让、租赁、抵押共有土地使用权,必须征得其他共有人的书面同意。

第十条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权转移的行为,包括出售、交换和赠与。

土地使用权转让,转让人应当依照地产增值额的20—50%缴纳土地收益金。

地产增值额的计算方法为:地产转让总价值扣除土地开发投资和土地有偿使用费。

第十一条 土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

土地使用权出租,出租人应当按照土地租赁收益额的20—50%缴纳土地收益金。

土地租赁收益额的计算方法为:协议租金扣除土地有偿使用费和房租。

第十二条 市地产经营管理部门应当会同市土地、物价等部门确定出我市不同地段国有土地的指导地租,并且定期公布。土地使用权租赁双方协议租金不得低于指导地租。

第十三条 土地使用权抵押是指土地使用者作为抵押人,以其依法取得的土地使用权作为担保,向抵押权人保证清偿债务的行为。

土地使用权抵押,抵押人应当按照地产抵押额2%缴纳土地收益金。

第十四条 土地收益金由辖区地产经营管理部门收取,上缴同级财政,并存入建设银行财政专户。

土地收益金只能用于城市建设和土地开发,不得挪做他用。

第十五条 土地使用权转让、租赁、抵押时,其地上建筑物、附着物随之转让、租赁、抵押,涉及土地、房产登记事项的,依照有关法律、法规、规章的规定办理。

第十六条 违反本办法,非法进行地产经营活动的,没收非法所得, 并对当事人处以经营额5—10%的罚款。

当事人违反本办法,未按规定如期缴纳土地收益金的,除按规定补交土地收益金外,应当每日按迟交土地收益金额的3‰缴纳滞纳金。

第十七条 市政府以前有关规定与本办法相抵触的,一律以本办法为准。

第十八条 本办法由市房地局负责组织实施。土地管理部门依法对土地使用权的转让、出租、抵押进行监督、检查。

第十九条 本办法由市人民政府法制办公室负责解释。

第二十条 本办法自发布之日起施行。